Anschlussfinanzierungen vergleichen und sparen

Endet die Zinsbindung für ein Immobiliendarlehen, muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, sofern das Darlehen noch nicht zurückgezahlt wurde. Die Zinskonditionen, die in diesem Fall zur Anrechnung kommen, orientieren sich maßgeblich am allgemeinen Zinsniveau, aber auch an der Zahlungsmoral des Schuldners. Wichtig ist in diesem Fall, dem Prolongationsangebot der derzeit finanzierenden Bank nicht sofort zuzustimmen, sondern einen Zinsvergleich durchzuführen. Mitunter kann es sinnvoll sein, mit dem Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank zu wechseln, um Kosten zu sparen. Ein solcher Wechsel ist zu diesem Zeitpunkt ohne weitere Kündigung möglich.

Anschlussfinanzierung – Die Zinsbindung bei Immobiliendarlehen

#71078415 - fotolia - MK-Photo

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Beim Abschluss von Baudarlehen vereinbaren Kunde und Bank in der Regel nicht nur die Höhe des Zinssatzes für die Kreditaufnahme, sondern auch die Dauer der Zinsbindung. Es wird also festgelegt, wie lange der vereinbarte Zins konstant und unveränderlich bleibt. Sowohl für Kreditnehmer wie auch für Banken gibt eine solche Zinsbindung Planungssicherheit, denn die Institute können mit festen Zinserträgen rechnen, die Kunden hingegen kennen ihre Kreditrate, die ebenfalls unverändert bleibt. In vielen Fällen werden in Deutschland Zinsbindungen von zehn Jahren vereinbart. Nur selten nutzen Kreditnehmer die Chance, de Zinsbindungszeit zu verlängern, um langfristig vom jetzt so niedrigen Zinsniveau profitieren zu können. Dabei bieten die Banken durchaus die Möglichkeit, die Zinsen für 15, 20 oder sogar 25 Jahre festzuschreiben. Damit könnte die Zinsbindung vielfach sogar für die gesamte Laufzeit vereinbart werden, was Anschlussfinanzierungen unnötig machen würde. Es lohnt sich daher, nach längeren Zinsbindungszeiten zu fragen und entsprechend zu agieren.

Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung

Wird lediglich eine Zinsfestschreibung für zehn oder 15 Jahre vereinbart, ist das Darlehen häufig mit der Fälligkeit der Zinsvereinbarung noch nicht vollständig getilgt. Schließlich können die Laufzeiten bei Tilgungssätzen von einem oder zwei Prozent durchaus 30-40 Jahre betragen. Es ist also nötig, einen neuen Zins zu vereinbaren, der dann die kommenden Jahre angerechnet wird. Dabei kann es durchaus passieren, dass der neue Zins sowohl übe wie auch unter dem bisherigen Zinsniveau liegt. Sind die Konditionen seit dem Vertragsabschluss gestiegen, müssen Kreditnehmer tiefer in die Tasche greifen, auch die monatliche Rate wird sich in einem solchen Fall erhöhen. Sinkt hingegen das Zinsniveau, ist es durchaus möglich, eine niedrigere Rate zu vereinbaren und Zinsen zu sparen. Alternativ kann natürlich auch die Rate beibehalten und die Laufzeit verkürzt werden. So wird eine schnellere Entschuldung erreicht und Kreditnehmer können einige Jahre früher im bereits abgezahlten Eigenheim leben. Welcher Zins individuell zur Anrechnung kommt, wird von der finanzierenden Bank zum Zeitpunkt der Prolongation ermittelt.

Das Prolongationsangebot der Bank prüfen

Steht die Verlängerung eines Baudarlehens an, wird die finanzierende Bank etwa sechs bis acht Wochen vorher ein Prolongationsangebot an ihre Kunden versenden. In diesem Angebot sind folgende Angaben enthalten:

  • Künftiger Zins der Finanzierung
  • Effektiver Jahreszins
  • Eventuelle Kosten der Prolongation
  • Zinsfestschreibung
  • Neue monatliche Rate

Anhand dieser Daten ist es möglich, die Kosten der Prolongation zu prüfen und zu entscheiden, ob das Angebot angenommen wird. Ist dies der Fall, wird das Angebot unterschrieben und von der Bank in die Systeme eingepflegt. Eine erneute Prüfung der Bonität erfolgt nicht, was vor allem für eine schnelle und kurzfristige Abwicklung spricht. Oftmals ist es für Kreditnehmer nicht einmal nötig, zur Bank zu fahren, denn das unterschriebene Prolongationsangebot kann auf dem Postweg zurückgeschickt werden.

Angebote verschiedener Banken vergleichen

Auch wenn Kreditnehmer oft froh sind, wenn das Darlehen schnell und ohne größeren Aufwand prolongiert werden kann, kann es sinnvoll sein, die Konditionen verschiedener Banken einmal gegenüber zu stellen. Wie Experten und unabhängige Verbraucherportale aufzeigen, gibt es zwischen den einzelnen Instituten durchaus große Unterschiede, die mehrere Prozentpunkte betragen können. Bei einem Restkredit von 50.000 Euro und einem Zinsunterschied von einem Prozent werden so Jahr für Jahr 500 Euro zu viel gezahlt, was sich über eine Laufzeit von zehn Jahren auf fast 5.000 Euro summiert. Es lohnt sich also, Zinssätze zu vergleichen, auch weil ein Immobilienkredit mit Ablauf der Zinsfestschreibung ohne weitere Kündigung ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. So besteht zu diesem Zeitpunkt auch die Möglichkeit, eine Umschuldung zu einer anderen Bank zu prüfen. Dies ist natürlich mit einigem Aufwand verbunden, denn die neue Bank prüft die Bonität des Kunden sowie die Werthaltigkeit des Objektes komplett neu und benötigt hierzu umfangreiche Unterlagen. Bei den oben genannten Einsparungen kann es aber dennoch lohnend sein.

Die neuen Angebote vergleichen und wechseln

Bevor ein neuer Immobilienkredit abgeschlossen wird, müssen verschiedene Details beachtet werden. Zuerst sollte natürlich der Zinsvergleich über das Internet stehen, der in wenigen Minuten durchgeführt werden kann. Hier sind allerdings nur Zinsspannen erkennbar, da die Konditionen von der Bonität des Kunden abhängig sind. Wie viel eine Baufinanzierung kostet, kann erst entschieden werden, wenn alle Unterlagen eingereicht und geprüft worden sind. Seit dem 21. März 2016 ist zudem die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu beachten. Nach ihr müssen die Banken nun sehr genau prüfen, ob der Kredit während der Laufzeit getilgt werden kann und welchen Wert die Immobilie besitzt. Gerade die Werthaltigkeit der Immobilie, die als Sicherheit herangezogen wird, nimmt einen wichtigen Stellenwert ein. Sie dient im Ernstfall schließlich dazu, den Kredit zu tilgen, wenn sie bei einer Zwangsversteigerung verwertet wird. Bei eventuellen Unstimmigkeiten oder Risiken kann es nun schneller zu einer Kreditablehnung kommen. Wer von der neuen Bank dann ein Angebot erhalten hat, sollte dieses hinsichtlich des effektiven Jahreszinses überprüfen. Nur er zeigt, welche Kosten bei der Darlehensaufnahme wirklich anfallen und ob es sich lohnt, den Kredit umzuschulden.

Tipp: Der effektive Jahreszins muss bei Kreditangeboten nach der Preisangabenverordnung immer dargelegt werden. Fehlt er, kann die Bank hierzu verpflichtet werden.

Die Kosten einer Umschuldung berücksichtigen

Wer sich für eine Umschuldung entscheidet, sollte aber nicht nur den Effektivzins berücksichtigen. Zwar beinhaltet er neben dem Nominalzins auch eventuelle Bearbeitungsgebühren, die die Bank für die Darlehensvergabe berechnet, bei Immobilienkrediten gibt es allerdings einige Kosten, die nicht berücksichtigt werden:

  • Wertermittlungsgebühren und Schätzkosten
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für Bereitstellungszinsen
  • Kosten für die Übertragung der Grundschuld

Auch wenn Bearbeitungsgebühren bei Kreditabschlüssen heutzutage meist nicht mehr berechnet werden, verlangen die Banken nach wie vor Gebühren, etwa in Form von Wertermittlungs- oder Schätzkosten. Sie werden für die Bewertung der Immobilie erhoben und können einige hundert Euro betragen. Hinzu kommt, dass bei einer Umschuldung von Baudarlehen auch die bereits eingetragene Grundschuld an die neue Bank übertragen werden muss. Eine solche Übertragung muss notariell vorgenommen und im Grundbuchamt eingetragen werden. Auch hier können Kosten von einigen hundert Euro anfallen. Es ist daher wichtig, alle anfallenden Kosten und Gebühren in die Berechnung einzubeziehen und erst im Anschluss zu entscheiden, ob eine Umschuldung Sinn macht.

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