Baufinanzierung: Unterlagen und Voraussetzungen

Für den Abschluss einer Baufinanzierung müssen nicht nur verschiedene Voraussetzungen erfüllt, sondern auch zahlreiche Unterlagen an die Bank eingereicht werden. Mit diesen Unterlagen prüft die Bank die Aussagen des Kreditnehmers hinsichtlich Vermögen, Einkommen und Verbindlichkeiten und ermittelt gleichzeitig, ob die neue Kreditverpflichtung auch tatsächlich erfüllt werden kann. Wir zeigen, welche Voraussetzungen und Unterlagen zur Kreditbeantragung notwendig sind.

Die Kreditprüfung bei der Baufinanzierung

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Darlehen, die im Rahmen einer Baufinanzierung vergeben werden, weisen oft Summen von deutlich mehr als 100.000 Euro auf. Sollte der Kredit nicht mehr bedient werden können, bedeutet dies für die Bank hohe Verluste. Hinzu kommt, dass die Laufzeit dieser Kredite meist über 25 Jahre betragen und es für die Institute sehr schwer ist, die Bonität eines Kreditnehmers über einen solch langen Zeitraum zu bewerten. Längere Krankheiten, Arbeitslosigkeit oder auch ein Todesfall könnten hier ebenfalls zum Zahlungsausfall führen. Aus diesem Grund führen die Banken bei einer Baufinanzierung eine umfangreiche Kreditanalyse durch, die sowohl die Einnahmen-Ausgaben-Situation eines Kreditnehmers wie auch dessen Vermögen und Verbindlichkeiten berücksichtigt. Zusätzlich wird immer auch das zu finanzierende Objekt bewertet, das durch die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit dient. Die Bank prüft in diesem Zusammenhang, ob der Verkehrswert der Immobilie die Kreditschuld deckt. Somit ist eine Kreditvergabe nur dann möglich, wenn die finanzielle Situation des Schuldners als positiv bewertet wird und das Objekt als Sicherheit dienen kann.

Die Bonitätsprüfung eines Schuldners

#102603660 - fotolia.com - Alexander Raths

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Unter der Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit eines Menschen. Diese ist dann gegeben, wenn die monatliche Kreditrate aus dem Einkommen getragen werden kann. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Einkünfte nachhaltig und dauerhaft zur Verfügung stehen. Befristete Arbeitsverhältnisse können daher ebenso wenig anerkannt werden wie Elterngeld oder Arbeitslosengeld, da auch diese Leistungen nur für einen gewissen Zeitraum gewährt werden. Kindergeld hingegen wird vielfach als Einkommen anerkannt, da es mindestens bis zum 18. Lebensjahr der Kinder, in den meisten Fällen auch länger, gezahlt wird. Als Nachweis für das Einkommen dienen bei Arbeitnehmern Lohn- und Gehaltsbescheide, bei Selbstständigen hingegen benötigen die Banken einen Jahresabschluss sowie Gewinn- und Verlustrechnungen. Bei Selbstständigen fällt die Bonitätsprüfung in der Regel noch umfangreicher aus, da Selbstständige und Freiberufler meist nicht auf ein festes monatliches Einkommen zurückgreifen können. Die Kreditberater müssen daher noch genauer prüfen, ob die erzielten Umsätze ausreichend sind, um alle Kosten zu decken und auch für die Kreditfinanzierung genutzt werden können. Um zu prüfen, ob Kreditnehmer die künftige Kreditbelastung aus diesem Einkommen tragen können, wird eine Haushaltsrechnung aufgestellt. Mit dem Einkommen werden dann Lebenshaltungskosten, Kosten für die Unterhaltung der Immobilie sowie eventuell weitere vorhandene Kreditraten verrechnet. Nur dann, wenn ein positives Ergebnis erzielt wird, sind Kreditnehmer in der Lage, ihre Verpflichtungen zu erfüllen und den Kredit zu bedienen.

Die Selbstauskunft als wichtige Grundlage

Als Grundlage für die Kreditbearbeitung nutzen viele Banken eine Selbstauskunft, die Kreditsuchenden bei ihrer Kreditanfrage ausgehändigt wird. Sie enthält neben den persönlichen Angaben zu den Kreditnehmern auch alle Daten zum Einkommen sowie zu vorhandenen Verbindlichkeiten und Vermögen. Kreditnehmer haben so die Möglichkeit, sich selbst einen Überblick zu verschaffen und damit ihren Kreditwunsch zu überprüfen. Die Banken hingegen erhalten mit der Selbstauskunft eine wichtige Grundlage für die Kreditentscheidung. Wichtig ist natürlich, dass alle Angaben auch belegt werden können. Stellen die Banken fest, dass die Selbstauskunft falsch oder unvollständig ausgefüllt wurde, wirft dies natürlich kein gutes Licht auf den Kreditsuchenden,

Diese Unterlagen sollten zusammen mit der Selbstauskunft eingereicht werden:

Unterlagen für Arbeitnehmer (Nichtselbstständige)

  • Lohn- und Gehaltsbescheinigungen von zwei aufeinander folgenden Monaten
  • Lohn- und Gehaltsbescheinigung per Dezember des Vorjahres
  • Selbstauskunft inklusive unterschriebener Schufa-Klausel
  • Nachweis für vorhandene Eigenmittel (Sparkontoauszug, Depotauszug)
  • Kopie Personalausweis

Unterlagen für Selbstständige und Freiberufler

  • letzter Jahresabschluss bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnung
  • Betriebswirtschaftliche Auswertung per Ende des Vorjahres
  • Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
  • Einkommenssteuerbescheid, nicht älter als 24 Monate
  • Selbstauskunft inklusive unterschriebener Schufa-Klausel
  • Nachweis von Eigenmitteln
  • Sofern vorhanden: Kopie Kreditverträge

In jeder Selbstauskunft ist immer auch eine Schufa-Klausel eingearbeitet. Mit der Unterschrift erhält die Bank die Berechtigung, die in der Schufa gespeicherten Daten abzurufen und für ihre Bonitätsprüfung zu nutzen. Neben dem Schufa-Score, der eine Bewertung der Kreditwürdigkeit ist, finden die Banken auch Angaben zu bereits genutzten Krediten, zu vorhandenen Kreditkarten und eventuell gekündigten Darlehen. Auch nicht bezahlte Rechnungen, etwa bei Telekommunikationsunternehmen, sind ersichtlich. Sollte deutlich werden, dass bereits bestehende Verpflichtungen nicht erfüllt werden, ist die Vergabe neuer Kredite nicht mehr möglich. Man spricht hierbei von so genannten K.O.-Merkmalen.

Die Berechnung des Beleihungswertes

Wie bereits erwähnt, werden Baufinanzierungsdarlehen nur dann vergeben, wenn das zu finanzierende Objekt als Sicherheit genutzt werden kann. Möglich ist dies jedoch nur dann, wenn der Objektwert mindestens dem Wert des Darlehens entspricht. Um dies zu prüfen, führen die Banken eine Beleihungswertermittlung durch. Hierbei werden der Boden- sowie der Gebäudewert ermittelt und addiert. Die Bewertung erfolgt dabei anhand von Pauschalsummen, wobei es dennoch möglich ist, eine adäquate Berechnung durchzuführen. Da die Banken bei Nichtzahlung der Kredite die Immobilie lediglich im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten können, wird bei der Beleihungswertermittlung immer auch ein Sicherheitsabschlag vorgenommen. Dieser liegt zwischen 20-30 Prozent und ist je nach Region unterschiedlich. Der nun ermittelte Beleihungswert entspricht dem maximalen Kreditbetrag:

Verkehrswert der Immobilie20% Abschlagmax. Kreditsumme
150.000 Euro30.000 Euro120.000 Euro
200.000 Euro40.000 Euro160.000 Euro

Kreditnehmer sollten daher immer einen Teil der Gesamtkosten aus Eigenmitteln finanzieren können. Zwar bieten immer mehr Banken die Finanzierung auch zu 100 Prozent, in diesem Fall ist jedoch keine vollständige Absicherung gegeben. Das höhere Kreditrisiko wird dann in Form höherer Kreditzinsen an die Kunden weiter gegeben.

Notwendige Unterlagen für die Objektbewertung
Um ein Objekt bewerten zu können, benötigen die Banken einige Unterlagen. Anhand derer ist es nicht nur möglich, die Lage der Immobilie zu bewerten, sondern gleichzeitig auch deren Größe und Nutzungsart zu überprüfen. Nur wenn alle Unterlagen vorliegen, ist eine genaue Bewertung möglich.

Diese Unterlagen benötigen die Banken für die Objektbewertung:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • bei neu zu erwerbenden Objekten: Kaufvertrag
  • Flurkarte
  • Berechnung der Wohnfläche in Quadratmetern
  • Berechnung der Fläche des umbauten Raumes (Kubatur)
  • Sofern vorhanden: Gutachten
  • Baupläne und Grundrisszeichnungen
  • Objektfoto bei bereits bestehenden Immobilien
  • Aufstellung der geplanten Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten

Soll ein bereits bestehendes Objekt erworben und später renoviert werden, ist es für die Banken natürlich wichtig, dass eine Aufstellung der geplanten Maßnahmen mit eingereicht wird. Schließlich erhöhen diese den Wert und müssen daher in die Berechnung einbezogen werden. Sofern Eigenleistungen eingebracht werden sollen, ist es dennoch hilfreich, wenn Kostenvoranschlägen von Handwerkern vorliegen. So fällt es der Bank leichter, die Eigenleistungen zu beziffern und bei der Wertermittlung für das Objekt zu berücksichtigen.

Unterlagen bereits zu Hause ordnen

Um einen Kredit für die Baufinanzierung zu erhalten, müssen Kreditnehmer also solvent sein und über eine positive Schufa verfügen. Gleichzeitig sollte das zu finanzierende Objekt entsprechend werthaltig sein, um als Sicherheit dienen zu können. Damit die Bearbeitung der Kreditprüfung sowie die Ausfertigung der Kreditunterlagen möglichst kurzfristig erfolgen kann, sollten Kreditnehmer alle oben genannten Unterlagen bereits vor dem Kredittermin ordnen und zum Gespräch mitbringen. Sollten nicht alle Unterlagen vorliegen, kann dies zu Rückfragen führen und damit die Kreditentscheidung verzögern. Gerade bei kurzfristig geplanten Bauprojekten ist dies hinderlich. Zudem zeigen vollständige Unterlagen, dass sich Kreditsuchende bereits mit dem Thema beschäftigt haben und Eigeninitiative einbringen. Dies kann sich durchaus positiv im Kreditgespräch auswirken.

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