Baufinanzierung: Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgung

Baukredite sind derzeit so günstig wie nie, dennoch sollte ein Vertragsabschluss nicht vorschnell entschieden werden. Neben der Höhe des Zinses spielen vor allem die Dauer der Zinsbindung, der Tilgungssatz sowie die Möglichkeit von Sondertilgungen eine wichtige Rolle. Zwar bieten immer mehr Banken eine flexible Vertragsgestaltung an, oftmals muss aber danach gefragt werden. Zudem fallen mitunter höhere Zinssätze an, wenn die Darlehen über verschiedene Änderungsoptionen verfügen. Hier gilt es zu prüfen, welche Vertragsbestandteile wirklich wichtig sind und welche Vorteile diese im Einzelnen bieten.

Die Baufinanzierung genau planen

#102603660 - fotolia.com - Alexander Raths

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Bei einer Baufinanzierung gibt es viel zu beachten. Daher ist es wichtig, eine solche Entscheidung nicht vorschnell zu treffen, sondern sich Zeit zu nehmen und die Planung genau zu überprüfen. Wichtigste Größe ist hierbei das vorhandene Haushaltsbudget, welches in die Rückzahlung des Kredites investiert werden kann. Hierzu ist es wichtig, Einnahmen und Ausgaben aufzurechnen und dabei wirklich alle monatlichen Ausgaben zu berücksichtigen.

Tipp: Haushaltsrechner im Internet helfen bei der Auflistung und sorgen dafür, dass wirklich keine Position vergessen wird.

Auf Basis des zur Verfügung stehenden Einkommens kann dann die maximale Kreditsumme ermittelt werden. Sinnvoll ist es in diesem Zusammenhang, nicht nur auf die Kreditfinanzierung zu setzen, sondern auch Eigenkapital einzubringen. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind hierbei ideal, mindestens sollten jedoch die Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuern aus Eigenmitteln finanziert werden.

Die Zinsbindung bei Baudarlehen

Baudarlehen, seien es Bauspardarlehen, KfW-Darlehen oder Bankdarlehen, zeichnen sich vor allem durch ihre lange Laufzeit aus. Dabei darf allerdings nicht unvergessen bleiben, dass die Zinsen meist nicht über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind, sondern sich nach Ablauf der Zinsbindungszeit auch verändern können. Die Zinsbindungszeit ist damit der Zeitraum, in dem die Zinsen konstant bleiben. Viele Darlehensnehmer greifen hier auf Zinsbindungszeiten von zehn Jahren zurück, diese Angebote finden sich meist auch in den Werbungen der Institute. Allerdings sind diese Darlehen in den meisten Fällen noch nicht nach zehn Jahren zurückgezahlt und es muss eine neue Zinsverhandlung durchgeführt werden. Sollten das allgemeine Zinsniveau nach dieser Zeit allerdings angestiegen sein, würde die Finanzierung teurer und Kreditnehmer müssen höhere Raten finanzieren. Es ist daher sinnvoll, mit der Bank einen Kredit mit längerer Zinsbindung zu vereinbaren. Die Institute bieten Zinsbindungen von 15, 20 oder 25 Jahren an, die ganz nach Wunsch gewählt werden können. So bleiben die Zinsen langfristig konstant und Kreditnehmer erhalten Planungssicherheit, da auch die Rate für diese Zeit gleich bleibt. Die leicht höhere Zinsbelastung in solchen Fällen kann dann als eine Art „Versicherung“ gegen steigende Zinsen angesehen werden.

Tipp: Vergleichen Sie die unterschiedlichen Zinsbindungsfristen und Konditionen der Institute, denn hier gibt es große Unterschiede.

Der Tilgungssatz bei der Baufinanzierung

Ein weiterer wichtiger Punkt im Rahmen einer Baufinanzierung ist der Tilgungssatz, der mit der Bank im Rahmen der Vertragsverhandlungen vereinbart wird. Er gibt an, wie viel Prozent des Nettodarlehensbetrages im ersten Jahr getilgt wird. Da der Restbetrag des Darlehens mit der Rückzahlung sinkt und sich so auch der Tilgungsanteil ändert, spricht man immer von „anfänglicher Tilgung“. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro und einem Tilgungssatz von einem Prozent liegt die anfängliche Tilgung somit bei 1.000 Euro. Diese Tilgung wird zusammen mit dem Zins über die monatliche oder halbjährliche Rate eingezogen.

Unterschiedliche Tilgungsmöglichkeiten zur Auswahl
Bei vielen Banken ist es möglich, den Tilgungssatz individuell zwischen einem und fünf Prozent nach Wunsch zu vereinbaren. Dabei gilt natürlich, dass die monatliche Rate umso niedriger ist, je geringer die Tilgung gewählt wird:

Kreditbetrag von 100.000 Euro monatliche Rate bei 2% Zins p.a.

1% Tilgung 250 Euro
2% Tilgung 333,33 Euro
3% Tilgung 416,67 Euro
5% Tilgung 583,33 Euro

Viele Kreditnehmer tendieren aufgrund dieser Preisveränderung natürlich dazu, eine möglichst geringe Tilgung zu vereinbaren. Allerdings steigt bei geringerer Tilgung auch die Kreditlaufzeit, was nicht in jedem Fall gewünscht ist. Gerade ältere Menschen sollten eine möglichst kurze Laufzeit wählen, um beim Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei zu sein.

Tilgungssatz durchschnittliche Kreditlaufzeit

1% 55 Jahre
2% 35 Jahre
3% 25 Jahre
4% 20 Jahre
5% 17 Jahre

Die Übersicht zeigt, dass gerade niedrige Tilgungsraten sehr lange Laufzeiten bedeuten, die unbedingt vermieden werden sollten. Es ist daher ratsam, das jetzige niedrige Zinsniveau zu nutzen, um die Tilgung entsprechend hoch zu vereinbaren. Kreditnehmer, die sich in der jetzigen Zinsphase eine Finanzierung nur dann leisten können, wenn die Tilgung bei einem Prozent liegt, sollten überprüfen, ob dieser Weg wirklich der Richtige ist oder ob ggf. bei steigendem Zinsniveau in einigen Jahren eine Überschuldung drohen könnte.

Sondertilgungsoptionen vereinbaren

Wird ein Immobilienkredit abgeschlossen, ist es auch wichtig, auf mögliche Veränderungen hinsichtlich der Tilgung zu achten. So kann es beispielsweise sinnvoll sein, eine Sondertilgungsoption in den Vertrag einzubauen. Viele Banken bieten die Sondertilgung in diesen Fällen als Prozent der Nettodarlehenssumme an. Üblich sind Optionen zwischen 5-10 Prozent. Wird also ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen, können jährlich 5.000 – 10.000 Euro sondergetilgt werden. Diese Sondertilgung wird sofort auf die Restsumme angerechnet, wodurch die Zinsbelastung sinkt. Bleibt die Rate gleich, tilgen Kreditnehmer also Monat für Monat mehr und können sich über eine schnellere Rückzahlung freuen. Ebenfalls sinnvoll kann eine Tilgungsänderungsoption sein. Sie sorgt dafür, dass der Tilgungssatz für das Darlehen während der Laufzeit geändert werden kann. Eine solche Option bietet sich zum Beispiel für junge Familien an. Während der Elternzeit etwa kann der Tilgungssatz und damit die monatliche Rate reduziert werden. Sobald die Eltern wieder arbeiten, wird der Tilgungssatz wieder nach oben verändert, um die Rückzahlungsgeschwindigkeit zu erhöhen.

Nur gleiche Angebote gegenüberstellen

Vor einem Baufinanzierungsabschluss sollten die einzelnen Bankangebote hinsichtlich Zinssatz, Tilgung und Sondertilgung genau überprüft und gegenüber gestellt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Angebote, die überprüft werden sollen, die gleiche Zinsbindung aufweisen und auch sonst ähnliche Optionen beinhalten. Andernfalls vergleicht man sprichwörtlich „Äpfel mit Birnen“, denn Aussagen über die Kosten sind so nicht möglich. Wichtig ist außerdem, dass die Banken den effektiven Jahreszins nach der Preisangabenverordnung ausweisen und so die genauen Kosten darlegen. Auch alle übrigen Kosten wie Wertermittlungsgebühren müssen im Angebot enthalten sein, denn diese werden im Effektivzins nicht berücksichtigt.

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