Drohende Immobilienblase: Schäuble will Obergrenze für Hauskredit einführen

Für alle, die davon träumen, endlich in ihren eigenen vier Wänden zu leben, standen die Zeichen auf dem Immobilienmarkt innerhalb der letzten Monate besonders günstig. „Willst du deinen Traum verwirklichen, dann tue es jetzt“, ist allerorten zu hören und zu lesen. Schließlich befinden sich die Zinsen für Hauskredite seit einiger Zeit tief im Keller, wodurch sich einerseits auf Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen können, die bislang nicht über das nötige Kapital verfügten, und es andererseits möglich geworden ist, höhere Beträge in die Tilgung zu stecken und damit das Eigenheim schneller abzuzahlen.

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Auf der anderen Seite sind die Immobilienpreise insbesondere in beliebten deutschen Großstädten sowie in Ballungsräumen den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Auch daran sind die niedrigen Kreditzinsen nicht unschuldig, insbesondere dadurch, dass das Angebot an Immobilien mit der (dank Niedrigzinsen deutlich steigenden) Nachfrage nicht mithalten kann. Die Folgen waren absehbar: Objekte in begehrten Lagen erleben eine wahre Preisexplosion.

Wie man sieht, birgt die Diskrepanz zwischen günstigen Hauskrediten und stetig teurer werdenden Objekten erhebliche Risiken. Da ist beispielsweise das Risiko der Überschuldung vieler Immobilienkäufer und allgemein der Entstehung einer Immobilienblase. Damit diese nicht entsteht, möchte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) das gesamte deutsche Finanzsystem schützen. Sein Instrument dafür: Ein Gesetzesentwurf, der mehr Eingriffsrechte für die Finanzaufsicht im Zusammenhang mit der Vergabe von Hauskrediten vorsieht. Was es damit genau auf sich hat, erklären wir hier.

Neue Immobilienblase 2017/2018? die Situation am Immobilienmarkt:

Experten sind sich sicher: Die Immobilienblase in Deutschland ist zwar noch nicht da, sie könnte jedoch schon bald kommen, wenn sich am Verhältnis von Angebot zu Nachfrage und den extrem niedrigen Zinsen am Finanzmarkt mittel- und langfristig nichts ändert. Doch welche Konsequenzen würde eine solche Immobilienblase nach sich ziehen?

Es käme innerhalb kürzester Zeit zu drastisch sinkenden bzw. abrupt fallenden Immobilienpreisen, wodurch einerseits die Banken in Existenznöte geraten könnten, was andererseits aber auch jedem Kreditnehmer Schwierigkeiten bereiten würde. Ein Szenario unermesslichen Ausmaßes also.

Die Pläne des Bundesfinanzministers

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble möchte durch die Einführung neuer Instrumente für die Finanzaufsicht einer drohenden Immobilienblase vorbeugen. Dazu schuf er einen Gesetzesentwurf, den er kürzlich seinen Ministeriumskollegen vorlegte. Im Grundsatz geht es darum, dass Schäuble der Finanzaufsicht in Deutschland weitreichende Rechte und Befugnisse einräumen möchte. Notfalls soll sowohl Banken als auch Kunden vorgeschrieben werden können, bis wann Hauskredite oder Kreditanteile zurückgezahlt werden müssen. Kombiniert werden sollen diese Eingriffsrechte durch die Finanzaufsicht mit Restriktionen bezüglich der Kreditobergrenzen. Konkret bedeutet das: Von staatlicher Seite sollen Obergrenzen für die Aufnahme von Hauskrediten eingeführt werden, welche abhängig von der Bonität des Kreditnehmers sind.

Auch die Einführung einer Tilgungsuntergrenze könnte in diesem Zusammenhang möglich sein – somit gäbe es in Zukunft keine Hauskredite und Finanzierungen mehr, diee besonders niedrige Tilgungsraten beinhalten oder eine Tilgung für einen bestimmten Zeitraum sogar ganz ausschließen.

Wichtig zu wissen: Die angesprochenen Neuregelungen sollen nicht für Kleinkredite bis zu einer festgelegten Bagatellgrenze gelten. Zudem ist der Maßnahmenkatalog lediglich für Kredite und Finanzierungen vorgesehen, die den Bau oder Kauf einer Immobilie bedienen. Darlehen für Renovierungen, Sanierung und Modernisierung werden daher ebenfalls nicht von den Neuregelungen betroffen sein.

Schauen wir uns nachfolgend noch einmal im Detail an, welche vier Instrumente zur Stärkung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im aktuellen Gesetzesentwurf das Bundesfinanzministers verankert sind:

Instrument 1: Obergrenze für Hauskredite

Die Höhe von Hauskrediten oblag bislang in Deutschland ausschließlich den Vereinbarungen zwischen Bank und Kreditnehmer. Eine Obergrenze gab es von gesetzlicher Seite nicht. Dies führte dazu, dass manche Immobilien zu deutlich mehr als 100 % des Kaufpreises beliehen wurden, um damit beispielsweise die Kaufnebenkosten zu decken oder sogar die erste Ausstattung mit Möbeln, Küche etc. zu finanzieren.

In der Politik sieht man diese Entwicklung kritisch und erwägt daher, mit dem neuen Gesetzesentwurf eine Obergrenze für Hauskredite einzuführen. Die Höhe der Obergrenze steht derzeit noch nicht fest, sie könnte beispielsweise auf 80 % des Kaufpreises festgesetzt werden. Somit müssten Immobilienkäufer in der Zukunft deutlich mehr Eigenkapital aufbringen, um ihr Traumobjekt finanzieren zu können. Auf der anderen Seite würde aber auch das Kreditausfallrisiko messbar sinken.

Instrument 2: Festlegen des Rückzahlungszeitraums von Hauskrediten

Zum jetzigen Zeitpunkt sind die Kreditbedingungen für Immobilienkäufer und Häuslebauer nahezu ideal. Die Zinsen liegen extrem niedrig, und auch die Tilgungsraten können nach Wunsch sehr niedrig angesetzt werden. Dadurch ist es auch für weniger finanzkräftige Käufer und Bauherren möglich, große Kreditsummen zu stemmen. Allerdings birgt dieser Zustand die Gefahr, dass bei steigenden Zinsen der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Es droht eine Überschuldung.

Ein adäquates Gegenmittel gegen solche Gefahren wäre nach Überzeugung der Politik das Mitspracherecht der Finanzaufsicht hinsichtlich der Rückzahlungsmodalitäten von Hauskrediten. Die Finanzaufsicht könnte also bestimmen, bis wann wie viel von der aufgenommenen Kreditsumme zurückgezahlt werden muss. Um eine Entwicklung wie beschrieben zu verhindern, könnte vom Kreditnehmer für die schnellere Rückzahlung seines Darlehens gefordert werden, etwa in Form von kürzeren Laufzeiten und einer entsprechend höheren Tilgung. Für Kreditnehmer bedeutet dies allerdings, dass die zur Verfügung stehende Kreditsumme deutlich kleiner ausfällt.

Instrument 3: Prüfung der individuellen Schuldentragfähigkeit

Das dritte Instrument, welches die Politik zur Reduzierung der Gefahr aus den Folgen einer Immobilienblase vorsieht, bringt einen Begriff mit, von dem die meisten Kreditnehmer noch nichts gehört haben dürften: die sogenannte Schuldentragfähigkeit. Der damit in Verbindung stehende Wert legt fest, wie viel Prozent des persönlichen Einkommens ein Kreditnehmer für die Kreditbelastung aufbringen sollte bzw. darf. Es geht hierbei also nicht nur um die Kreditsumme oder um die Laufzeit eines Immobilienkredites, vielmehr wird die Gesamtsituation des Kreditnehmers überprüft und festgestellt, ob das Verhältnis seines Einkommens zur Belastung durch einen Kredit in einer gesunden Relation steht. Durch diese Prüfung soll sichergestellt werden, dass sich der Schuldner nicht übernimmt und den aufgenommenen Kredit sicher zurückzahlen kann.

Instrument 4: Prüfung einzelner Kredite im Verhältnis zur Gesamtverschuldung jedes Kreditnehmers

Aus dem dritten Instrument wissen wir nun, dass bei jedem Kredit überprüft werden soll, ob sich der Kreditnehmer diesen überhaupt leisten kann. Das bedeutet, sein Einkommen muss in einer gesunden Relation zu der in Anspruch genommenen Kreditsumme stehen. Kann dieser Aspekt positiv bewertet werden, so beantwortet dies jedoch nicht die Frage, wie es sich mit anderen, bereits in der Vergangenheit aufgenommenen Darlehen das Kreditnehmers verhält. Hier setzt das vierte Instrument an.

Mit diesem Instrument wird die Gesamtverschuldung des Kreditnehmers geprüft und eruiert, ob ein neu aufzunehmender Kredit überhaupt in die vorhandene finanzielle Situation hineinpasst. Alles in allem erhält die Finanzaufsicht insbesondere durch die Instrumente drei und vier die Möglichkeit, jeden Schuldner gründlich zu durchleuchten und dessen finanzielle Verhältnisse zu überprüfen. Die Menschen sollen damit sozusagen „von außen“ vor einem finanziellen Fiasko geschützt werden.

Wie an den hier dargestellten Beispielen zu sehen ist, sind im Gesetzesentwurf keine konkreten Zahlen oder Grenzen aufgeführt. Dies hält sich der Bundesfinanzminister ausdrücklich vor, bzw. möchte er der Finanzaufsicht die Möglichkeit einräumen, Grenzen und Zahlen selbst nach Ermessen festzulegen. So kann das neue Maßnahmenpaket optimal an die Größe der befürchteten Immobilienblase angepasst werden.

Kommt das neue Gesetz – und wenn ja, wann?

Könnte, sollte, hätte … es muss ausdrücklich betont werden, dass bisher lediglich ein Gesetzesentwurf bzw. ein Referentenentwurf des Finanzministers vorliegt, der weder mit den anderen Ministerien abgestimmt noch als Gesetz verabschiedet wurde. Geht es allerdings nach Wolfgang Schäuble, so soll der Maßnahmenkatalog noch vor der Bundestagswahl im Herbst 2017 zum Gesetz werden. Geplant ist sogar eine Verabschiedung bis zur Sommerpause des Bundestags. Allerdings bleibt anzumerken, dass der Maßnahmenkatalog wohl nur dann als Gesetz verabschiedet wird, wenn die Finanzaufsicht eine konkrete Störung der Funktionsfähigkeit des deutschen Bankensystems befürchten. Herangezogen werden sollen für eine entsprechende Bewertung dabei auch die Einschätzungen der Bundesbank.

Welche Auswirkungen hätte das neue Gesetz für Sparer?

Die Hauptauswirkungen eines neuen Gesetzes, das die hier vorgestellten Maßnahmen beinhaltet, wurden bereits angeschnitten und können im Groben auf einen Nenner gebracht werden: Mit diesem Gesetz wird es in Zukunft für Sparer deutlich schwerer werden, ihren Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Kommt das Gesetz wie vorgesehen, werden die Banken dazu übergehen, weder Vollfinanzierungen zu ermöglichen noch Hauskrediten und Immobilienfinanzierungen mit niedrigen Tilgungsraten und langer Laufzeit zuzustimmen.

Beschränkte sich der Maßnahmenkatalog bei Anfrage zu einem Hauskredit in der Vergangenheit hauptsächlich auf die Prüfung der Bonität des potentiellen Kreditnehmers, sollen in Zukunftspläne erheblich umfangreichere Maßnahmen eingesetzt werden, bevor dieser den gewünschten Hauskredit bzw. die Finanzierung erhalten kann. Es wird quasi seine gesamte finanzielle Situation durchleuchtet, inklusive bestehender Kredite, Altkredite sowie allen anderen Faktoren, die bislang für die Bewertung der Bonität eine Rolle spielten.

Hinzu kommt, dass die Hausfinanzierung durch die neuen gesetzlichen Regelungen deutlich an Flexibilität verliert. War er bislang in der Gestaltung der Kreditkonditionen weitgehend flexibel und konnte lange Laufzeiten in Verbindung mit extrem niedrigen Tilgungsraten aushandeln, so könnte die BaFin ihm in Zukunft einen Strich durch die Rechnung machen. Stattdessen muss er sich damit zufrieden geben, die aufgenommene Kreditsumme in einer vorgeschriebenen Anzahl von Raten und bis zu einem ebenfalls vorgeschriebenen Datum vollständig zurückgezahlt haben. Auch Tilgungsaussetzungen oder ein komplettes Aussetzen der Finanzierung dürfen damit der Vergangenheit angehören.

Bleibt zu hoffen, dass sich die Situation am Immobilienmarkt nicht noch verschärft, sondern eher etwas entspannt. In diesem Fall könnte der Gesetzesentwurf noch gekippt werden, so dass der Bundesfinanzminister entsprechend zurückrudert. Allen Menschen, die ihren Traum von der eigenen Immobilie noch nicht verwirklichen konnten, wäre dies nur zu wünschen.

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