Hausfinanzierung: maximale Flexibilität ist wichtig

Der Traum ist fast so alt wie die Menschheit selbst. Ein eigenes Dach über dem Kopf haben, sich dort ganz nach Wunsch einrichten und ein behagliches Nest schaffen, in dem sich die ganze Familie einfach wohlfühlt. Kein Wunder also, dass insbesondere junge Menschen und junge Familien von einem Eigenheim träumen. Dass dieser Traum kein solcher bleiben muss, dafür sorgen Banken und Immobilienfinanzierer mit ihren teilweise sehr verbraucherfreundlichen Finanzierungsmodellen. Doch es gibt auch Kritik an der Hausfinanzierung in Deutschland.

Hausfinanzierung: Das Problem mit der Flexibilität

Gerade in jungen Jahren ist eine maximale Flexibilität bei der Hausfinanzierung unbedingt notwendig. Oft ist der Hauptverdiener gerade erst nach dem Studium in den Job eingetreten oder beabsichtigt für die kommenden Jahre diverse berufliche Veränderungen, für die auch ein Wohnortwechsel erforderlich ist. Zudem steht unter Umständen Nachwuchs ins Haus. Hinzu kommen Schwankungen im Gehaltsgefüge, denn insbesondere in den ersten Jahren nach dem Einstieg in den Beruf schwankt das Gehalt bei vielen Arbeitnehmern sehr stark.

All diese Faktoren kennzeichnen die vielfältigen Veränderungen, welchen eine junge Familie ausgesetzt ist. Auf der anderen Seite steht dann die Hausfinanzierung, in der Regel ein langwieriges Unterfangen. Die meisten Finanzierungen laufen über Jahrzehnte, üblicherweise zwischen 15 und 30 Jahren. Es ergibt sich somit eine Diskrepanz aus im Leben von jungen Familien immer wieder erforderlichen Änderungen und der auf lange Sicht meist gleichbleibend ausgelegten Hausfinanzierung. Das daraus resultierende Problem lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Passt sich die Baufinanzierung diesen Veränderungen nicht an, so kann es mitunter ein schlimmes Erwachen geben: nämlich dann, wenn die Familie die anfallenden Kosten irgendwann nicht mehr stemmen kann und die Immobilie letztendlich verkauft oder sogar zwangsversteigert werden muss.

Diese Zusatzoptionen zu Ihrer Hausfinanzierung bringen die Lösung!

Damit es zu dem beschriebenen Szenario nicht kommt, sind mittlerweile etliche Hausfinanzierer dazu übergegangen, ihren Kunden Sonder- bzw. Zusatzoptionen im Rahmen des Finanzierungsvertrages anzubieten, mit denen sich die Flexibilität einer Hausfinanzierung deutlich erhöhen lässt. Wir möchten Ihnen die wichtigsten dieser Zusatzoptionen nachfolgend im Detail vorstellen:

  1. Sondertilgungen: Schneller schuldenfrei dank flexibler Tilgungsoptionen

Man stelle sich folgendes Szenario vor: Die junge Familie hat sich ihren Traum vom

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Eigenheim erfüllt, die Finanzierung ist gesichert und – wie es in jungem Alter üblich ist – auf eine Laufzeit von 30 Jahren ausgelegt. Die Tilgung wurde bewusst niedrig angesetzt, so dass die insbesondere zu Anfang hohen Zinskosten gestemmt werden können.

 

Plötzlich ändert sich jedoch das finanzielle Gefüge der Kreditnehmer, und zwar dadurch, dass eine verstorbener Tante oder Oma dem Kreditnehmer einen nicht unerheblichen Betrag in Form einer Erbschaft hinterlassen hat. Die Freude darüber ist (bei aller Trauer um den Verlust des Menschen) groß, denn schließlich kann mit diesem Geld ein beträchtlicher Teil des aufgenommenen Baudarlehens abgezahlt werden. Doch halt: Hierbei gibt es ein Problem, denn der geschlossene Vertrag zur Hausfinanzierung lässt eine vorzeitige Tilgung der Gesamtkreditsumme oder eines Teils davon nicht zu. Und falls er es doch zulässt, dann nur unter für den Kreditnehmer negativen Bedingungen, etwa in Verbindung mit der Zahlung einer saftigen Vorfälligkeitsentschädigung.

Gleiches gilt für andere unerwartete Geldzuflüsse, etwa durch eine Steuerrückzahlungen, einen dicken Jahresbonus vom Arbeitgeber oder ähnliches. Gründe gibt es also viele für unerwartete und einmalige Zusatzeinnahmen, nur muss in diesem Zusammenhang die Möglichkeit bestehen, das erhaltene Geld auch in die Finanzierung einzubringen.

Wohl dem, der für einen solchen Fall bereits im Darlehensvertrag die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen vereinbart hat. Immer mehr Anbieter von Hausfinanzierungen bieten diese Sicherheit, sie erhoffen sich davon eine höhere Kundenfreundlichkeit und somit einen besseren Zulauf potentieller Kreditnehmer. Werfen wir diesbezüglich doch einmal einen Blick auf die Vorteile von Sondertilgungen. Da ist zunächst das beruhigende Gefühl, einen größeren Teil des aufgenommenen Kredits auf einen Schlag bezahlen zu können. Doch diese Zahlung bringt noch mehr positive Begleitumstände mit sich. Neben der Restschuld verringert sich durch eine vorfällig geleistete Zahlung auch die Laufzeit des Kredites. Die Immobile ist also schneller abbezahlt. Dies bringt einen weiteren Vorteil mit sich: Bei einer Hausfinanzierung, die über eine Grundschuld abgesichert ist, ist der Kreditnehmer durch das schnellere Abzahlen der aufgenommenen Kreditsumme zugleich schneller Eigentümer seiner eigenen vier Wände.

Inzwischen sind Sondertilgungsrechte in einer Größenordnung von 5 % des aufgenommenen Kreditbetrags für die Hausfinanzierung bei vielen Banken und Bausparkassen üblich. Allerdings ist bei den meisten Verträgen festgelegt, dass eine solche Sondertilgung nur einmal pro Kalenderjahr kostenfrei vorgenommen werden darf. Das Stichwort lautet in diesem Zusammenhang „Erweitertes Sonderkündigungsrecht“. Dieses wird inzwischen von etlichen Baufinanzierern angeboten (zum Beispiel jährlich 10 % des Kreditbetrags), die meisten Anbieter verlangen hierfür jedoch einen Zinsaufschlag.

Hinsichtlich der Möglichkeit zur Sondertilgung bei einer Hausfinanzierung gilt es also, die Rahmenbedingungen der unterschiedlichen Anbieter möglichst detailliert untereinander zu vergleichen. Diese Bedingungen können sich in vielen verschiedenen Punkten voneinander unterscheiden, nicht nur in der Höhe der maximal erlaubten Sondertilgung. Auch die Stichtage sowie die Auflage, eine solche Sondertilgung bereits im Vorfeld anzukündigen, finden sich in einigen Finanzierungsverträgen. Merke: Jede Auflage verringert hier die Flexibilität des Kreditnehmers.

  1. Der Tilgungswechsel: Maximale Flexibilität durch veränderte Tilgungssätze

Die optimale Flexibilität genießt der Kreditnehmer, wenn in seinem Vertrag zur Hausfinanzierung ein Tilgungswechsel verankert ist. Dabei handelt es sich um eine flexible Anpassung des Tilgungssatzes, wodurch sich die monatlichen Raten nach Wunsch erhöhen oder senken lassen. Der Vorteil: Mit einem solchen Tilgungswechsel kann der Kreditnehmer seine Finanzierung nicht nur für den Fall einmaliger Finanzspritzen – beispielsweise durch eine Erbschaft, eine Bonuszahlung des Arbeitgebers oder Ähnliches – anpassen, sondern auch bei dauerhaften Veränderungen, etwa durch eine Gehaltserhöhung auf der einen Seite oder ein geringeres Einkommen durch Kurzarbeit, Elternzeit etc. auf der anderen Seite. Somit können längerfristige Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen perfekt auf die Kreditraten abgestimmt werden.

Richtig perfekt wird das Ganze, wenn der Vertrag zur Hausfinanzierung mehrere Tilgungswechsel innerhalb der Kreditlaufzeit zulässt. So können Eltern beispielsweise nach der Geburt ihres Kindes und infolge der damit verbundenen Elternzeit die Raten zunächst entsprechend absenken, um sie dann nach Ende der Elternzeit wieder anzuheben. Durch die Anhebung können wiederum Zinsen eingespart und die Restlaufzeit verkürzt werden. Dies entspricht der Sondertilgung, wobei der Kreditnehmer bei einem Tilgungswechsel wesentlich flexibler ist.

Generell gilt: Achten Sie auch bei erlaubten Tilgungswechseln auf die diesbezüglichen Einschränkungen und Auflagen, welche im Vertrag für die Hausfinanzierung festgeschrieben sind. Diese unterscheiden sich oft recht deutlich von Anbieter zu Anbieter. Einige Kreditgeber erlauben sowohl Sondertilgungen als auch einen Tilgungswechsel mehrmals pro Jahr, bei anderen ist nur eine Änderung im Kalenderjahr inkludiert. Oft gibt es auch Einschränkungen hinsichtlich der Höhe der Sondertilgung bzw. der monatlichen Kreditraten bei einem Tilgungswechsel. Flexibler ist der Kreditnehmer hier natürlich, wenn keinerlei Einschränkungen in der Höhe festgelegt sind.

Das Verbrauchermagazin Finanztest hat in diesem Zusammenhang insgesamt 79 Kreditinstitute und Immobilienfinanzierer hinsichtlich der Zusatzleistungen für Verträge zur Hausfinanzierung befragt. Mehr als die Hälfte aller Anbieter (insgesamt 48 von 79) bieten ihren Kunden solche Sonderleistungen an, die meisten davon, ohne dafür höhere Zinsen oder Zusatzzahlungen vom Kreditnehmer zu verlangen. Wer wirklich flexibel in seiner Hausfinanzierung bleiben möchte, ist gut damit beraten, einen Anbieter mit kostenlosen Zusatzleistungen zu wählen.

  1. Kündigungsrecht vereinbaren

Bei jungen Familien stehen oftmals Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen an. Diese können beispielsweise durch einen berufsbedingten Umzug ausgelöst werden. Ein Problem entsteht in diesem Zusammenhang immer dann, wenn die Hausfinanzierung erst vor vergleichsweise kurzer Zeit abgeschlossen wurde, bzw. die Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen ist. Erst dann, wenn die Sollzinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt und dieser Zeitraum verstrichen ist, können Kreditnehmer kostenlos aus dem Finanzierungsvertrag aussteigen. Bei jüngeren Finanzierungen verlangen die Kreditgeber dagegen in der Regel die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Vertrag vor Ablauf der Zinsbindung gekündigt werden soll. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann mitunter etliche tausend Euro betragen, insbesondere durch die fehlende gesetzliche Deckelung. Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dem Kreditgeber zum Ausgleich entgangener Zinseinnahmen.

Es gibt allerdings eine Möglichkeit, der ungeliebten Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen. Dazu muss im Kreditvertrag eine Zusatzoption verankert werden, die ein kostenloses Kündigungsrecht umfasst. Eine solche Option zur Kündigung hat gleich mehrere Vorteile. Egal ob die finanzierte Immobilie vorzeitig verkauft werden muss, zum Beispiel wegen einem beruflichen Ortswechsel oder weil ein neues Darlehen mit günstigeren Zinssätzen abgeschlossen werden soll – in sämtlichen Fällen kann der Kreditnehmer hiermit die hohe Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Allerdings lassen sich nur die wenigsten Baufinanzierer auf eine weitreichende Kündigungsoption ohne Nachteile für den Kreditnehmer ein. Im Gegenteil: Oftmals ist eine solche mit teilweise hohen Zinsaufschläge verbunden, was das Ganze dann wieder teurer macht. Nutzt der Hausfinanzierer die Option also nicht, zahlt er im Endeffekt deutlich höhere Zinsen.

Eine oftmals günstigere Option ist die Vereinbarung eines eingeschränkten Kündigungsrechts. Hierbei wird vertraglich vereinbart, dass dem Kreditnehmer das kostenlose Kündigungsrecht nur in bestimmten, festgelegten Fällen zusteht. Dies könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn die durch den Vertrag finanzierte Immobilie aufgrund einer Krankheit oder eines notwendigen beruflichen Umzugs verkauft werden muss. Solche eingeschränkten Kündigungsoptionen bieten viele Baufinanzierer entweder kostenlos oder mit einem sehr geringen Zinsaufschlag an.

Weiterhin sind eventuelle Sperrfristen beim Einräumen einer Kündigungsoption zu beachten. Viele Baufinanzierer ermöglichen eine Kündigung erst nach Ablauf von zwei oder drei Jahren, zuvor ist die Kündigung der Hausfinanzierung nicht möglich. Hiermit möchte man sich gegen Kreditnehmer schützen, die lediglich das schwankende Zinsniveau zu ihren Zwecken ausnutzen möchten.

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