Überbewertung der Immobilien machen die Finanzierung teuer

Immobilien sind für viele Menschen eine wichtige Säule ihrer Lebens- und vor allem Rentenplanung. Wer sich Wohneigentum schafft, muss im Alter keine Miete mehr zahlen und ist vor den stark steigenden Mieten geschützt. Vor allem das jetzt so niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass sich viele Verbraucher nun ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen und dabei auch bereit sind, etwas mehr Geld auszugeben. Durch die enorme Steigerung der Immobilienpreise in den Großstädten wird die Finanzierung hier jedoch bereits wieder teuer, sodass entsprechende Anschaffungen genau überprüft werden sollten.

Überbewertung der Immobilien droht

#102603660 - fotolia.com - Alexander Raths

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In Deutschland sind die Preise für Immobilien in vielen Städten stark gestiegen. Hintergrund ist natürlich das niedrige Zinsniveau, das am 10. März 2016 nochmals gesenkt wurde. Nun gilt ein Leitzins von 0 Prozent, was die Konditionen für Immobiliendarlehen bei Kreditnehmern mit einwandfreier Bonität sogar auf unter ein Prozent gedrückt hat. Viele Familien haben in den vergangenen drei Jahren diese Chance genutzt und Wohneigentum angeschafft oder ein neues Haus gebaut. Wie die Bundesbank jetzt jedoch warnt, droht eine Überbewertung bei den Immobilienpreisen. In den Top 7 Großstädten wie Berlin, München oder Stuttgart seien die Preise sogar schon um 25 Prozent zu hoch. Experten gehen daher von einer Immobilienblase aus, die jedoch aktuell noch nicht als gefährlich eingeschätzt wird. Sollten die Zinsen jedoch wieder steigen, könnte dies für einige Kreditnehmer schwer wiegende Folgen haben.

Kaufen günstiger als mieten?

Eine der wichtigsten Fragen, die sich Immobilienkäufer stellen sollten, ist die Frage nach der Relation von Miete und Kauf. Wer beispielsweise aktuell 500 Euro Miete zahlt und dies auch weitere 30 Jahre tun wird, gibt im Laufe dieser Zeit 180.000 Euro aus. Und zwar ohne Eigentum zu schaffen. Die jetzige Niedrigzinsphase erlaubt es durchaus, mit 500 Euro monatlicher Rate einen Betrag von 150.000 – 200.000 Euro zu finanzieren, abhängig vom vereinbarten Zins sowie von der anfänglichen Tilgung. Immer mehr Familien entscheiden sich daher für das Wohneigentum, auch weil hiermit langfristige Werte geschaffen werden können. Zudem ist es möglich, sich im Eigenheim frei zu entfalten und Vorhaben zu realisieren. Zu beachten gilt dabei jedoch, dass ein Eigenheim auch Verpflichtungen bedeutet und zumindest Rückstellungen für eventuelle Reparaturen kalkuliert werden sollten. Zudem sind Versicherungen für das Wohngebäude und natürlich die Pflege des Objektes wichtig.

Kaufen oder Mieten? Vorteile und Nachteile

  • Eigenheim bietet Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit
  • Immobilie bietet Werte für die Zukunft und finanziellen Schutz für das Alter
  • Steigende Mieten müssen nicht mehr befürchtet werden
  • Nachteilig ist die Ortsgebundenheit sowie die höheren Nebenkosten
  • Wiederkauf oft nicht zum Kaufpreis möglich

Hohe Finanzierungskosten durch steigende Preise

Die steigenden Preise für Immobilien haben für Kreditnehmer durchaus Nachteile. So müssen Kreditnehmer vielfach einen deutlich höheren Kredit aufnehmen, da das Eigenkapital nicht in gleichem Maße angestiegen ist. Die höheren Kreditsummen bedeuten natürlich eine höhere Zins- und damit auch Ratenbelastung. Um die Finanzierung zu gewährleisten, senken viele Kreditnehmer in solchen Fällen die anfängliche Tilgung, sodass die Rate dennoch bezahlbar bleibt. Eine solche Entscheidung erhöht jedoch die Laufzeit, die etwa bei einem Zinssatz von zwei Prozent und einer anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent durchaus mehr als 50 Jahre betragen kann. Dies lässt die Gesamtkosten für die Finanzierung steigen. Wie viel höher die Kosten sind, kann man online mit Hilfe von Kreditrechnern prüfen. Sie ermitteln die gesamte Zinsbelastung auf Basis der Laufzeit und zeigen so, was der Kredit tatsächlich kostet.

Mögliche Schwierigkeiten bei der Objektbeleihung

Das wohl wichtigste Problem der steigenden Immobilienpreise ist die Bewertung der Objekte. Diese dienen bei Baufinanzierungen ja in der Regel als Sicherheit und es wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Im Ernstfall, also wenn die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, könnte die Bank so eine Zwangsversteigerung durchführen und die Immobilie verwerten. Für die Banken ist es daher wichtig, was das Objekt auf dem Immobilienmarkt erzielen kann. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Beleihungswertermittlung, also von der Wertentwicklung des Beleihungsobjektes. Diese Wertermittlung erfolgt auf Basis des Grundstückswertes sowie des reinen Objektwertes. Nur dann, wenn der Kreditbetrag maximal 80 Prozent des Objektwertes beträgt, ist die Bank vollständig abgesichert.

Objektwert 200.000 Euro / maximaler Kredit 160.000 Euro
Objektwert 250.000 Euro / maximaler Kredit 200.000 Euro

Zwar wird bei der Beleihungswertermittlung auch das allgemeine Preisniveau als Vergleichsgröße herangezogen, spekulativ gestiegene Preise können die Banken allerdings nicht berücksichtigen. Sollte das Zinsniveau nämlich wieder steigen und sollte sich die Nachfrage reduzieren, könnten für die Immobilien nur noch niedrigere Preise erzielt werden. Für die Banken ein großes Risiko, denn der Kredit kann nicht mehr abgesichert werden. Die Institute setzen daher häufig nur den von ihnen errechneten Objektwert an. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, kann dies zu Differenzen zwischen dem Kreditbedarf und der Absicherung führen. Ist dies der Fall, müsste die Bank einen Teil des Kredites ohne Sicherheiten vergeben und würde ein großes Risiko eingehen. Nicht selten wird in diesen Fällen mehr Eigenkapital gefordert, um die Finanzierung doch noch darstellen zu können.

Tipp: Informieren Sie sich vorab über den genauen Wert eines Objektes, idealer Weise über die Bewertung eines Bausachverständigen.

Härtere Regelungen mit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Wie stark die Preisentwicklung Einfluss auf die Vergabe von Immobilienkrediten nimmt, wird sich mit der Einführung der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie zeigen. Sie tritt am 21. März 2015 in Kraft und soll Kreditnehmer davor schützen, sich zu übernehmen. Die Banken müssen also künftig nicht nur genau prüfen, ob der Kredit aufgenommen werden kann, sie müssen auch bewerten, ob die Rückzahlung langfristig gesichert ist. Hierzu gehört natürlich eine genaue Bewertung des Beleihungsobjektes. Wer also 300.000 Euro für eine Immobilie zahlt, die aus Sicht der Bank nur 250.000 Euro wert ist, muss die Differenz in Form von Eigenmitteln zur Verfügung stellen. Zwar wäre es bei einem sehr hohen Einkommen und einer einwandfreien Bonität auch möglich, ein Blankodarlehen zu vergeben, die Zinsen hierfür würden allerdings deutlich steigen, da auch die Risiken der Bank entsprechend höher ausfallen.

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