Niedrige Zinsen - hohe Tilgung als wichtige Ergänzung

Eine hohe Tilgung ist vor allem aufgrund der niedrigen Bauzinsen zu einer wichtigen Ergänzung im Rahmen einer Baufinanzierung geworden. Zahlreiche Verbraucher freuen sich zwar einerseits über die besonders günstigen Hypothekenzinsen, achten auf der anderen Seite allerdings nicht darauf, eine möglichst hohe Tilgung zu wählen. Das ist definitiv ein Fehler, denn dadurch steigt später das Zinsänderungsrisiko und der Kreditnehmer verpasst die Chance, dass er sein Darlehen schnell und vollständig ohne größeres Risiko tilgen kann.

Hohe Tilgung ist für viele Kreditnehmer problemlos realisierbar

#106069825 - fotolia.com - alphaspirit

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Dass eine hohe Tilgung im Rahmen der Immobilienfinanzierung in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen hat, liegt insbesondere an den äußerst niedrigen Bauzinsen. Meistens ist es allerdings so, dass sich Kreditnehmer für eine Zinsfestschreibung über einen Zeitraum von 5, 10 oder maximal 15 Jahren entscheiden. Da die gesamte Rückzahlungsdauer des Baukredites jedoch in der Regel mindestens 20 bis 25 Jahre beträgt, muss nach der ersten Finanzierung fast immer eine Anschlussfinanzierung durchgeführt werden.

Da es allerdings relativ unwahrscheinlich ist, dass die Hypothekenzinsen beispielsweise in zehn Jahren noch auf dem niedrigen Niveau von heute sind, ergibt sich daraus für den Kreditnehmer ein nicht unerhebliches Zinsänderungsrisiko. Dieses Risiko beinhaltet, dass die spätere Anschlussfinanzierung zu einem vielleicht deutlich höheren Zinssatz als die aktuelle Finanzierung abgeschlossen werden muss. Dann könnte auch die monatliche Belastung in Form der Kreditrate deutlich ansteigen. Im schlimmsten Fall kann sich der Darlehensnehmer diese höhere Belastung später nicht mehr leisten, sodass die gesamte Finanzierung gefährdet ist. Dieses Risiko lässt sich deutlich minimieren, indem eine anfänglich hohe Tilgung gewählt wird.

Selbstverständlich sollte aber nicht nur auf die Tilgung geachtet werden, sondern der Vergleich der Angebote im Hinblick auf die Hypothekenzinsen ist unerlässlich. Schon kleinste Zinsunterschiede können nämlich auf Sicht von 20 oder mehr Jahren bei Darlehenssummen von 100.000 Euro aufwärts zu erheblichen Mehrkosten oder Einsparpotenzial führen. Es kommt also auf die ideale Kombination von günstigen Bauzinsen und möglichst hoher Tilgung an.

Grundsätzlich ist es demnach wichtig, bei einer Baufinanzierung zunächst einmal auf die folgenden drei Konditionen und Eckdaten zu achten:

  • Effektiver Jahreszins
  • Anfängliche Tilgung
  • Dauer der Zinsbindung

Was ist beim Baukredit als hohe Tilgung zu bezeichnen?

Zahlreiche Kreditnehmer haben zwar einerseits den Vorsatz, die niedrigen Zinsen durch eine hohe Tilgung zu optimieren. Auf der anderen Seite können Kreditnehmer allerdings oftmals nicht einschätzen, was unter einer hohen Tilgung verstehen ist. Daher ist es wichtig zu wissen, dass eine Baufinanzierung in aller Regel mit einem anfänglichen Tilgungssatz von ein bis maximal zwei Prozent abgeschlossen wird. Bei einem durchschnittlichen Hypothekenzinssatz von etwas mehr als zwei Prozent sowie beispielsweise bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent ergäbe sich somit eine jährliche Gesamtbelastung von rund 3,5 Prozent.

Bezogen auf eine Darlehenssumme von beispielsweise 150.000 Euro würde dies zu einer Jahresbelastung von lediglich rund 5.250 Euro führen. In dem Fall müsste eine monatliche Rate von äußerst geringen 437,50 Euro gezahlt werden. Für die meisten Kreditnehmer bedeutet das, dass die monatliche Darlehensrate deutlich unter ihren finanziellen Möglichkeiten liegt. Genau an dieser Stelle setzt die Empfehlung ein, eine höhere Tilgung zu wählen. Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass sich rund 85% aller Kreditsuchenden einen Baukredit leisten können, bei dem die Darlehensrate zwischen 600 und 750 Euro im Monat liegt.

Tipp: Entscheiden Sie sich für eine Tilgung von mindestens drei Prozent

Experten sind sich einig darüber, dass Kreditnehmer beim Baukredit die Chance nutzen sollten, eine anfänglich höhere Tilgung zu vereinbaren. Diese sollte – falls es die finanziellen Kapazitäten zulassen – mindestens drei Prozent betragen.

Wenn wir das zuvor genannte Beispiel einmal statt einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent mit einer Anfangstilgung von 3,5 Prozent durchrechnen, ergeben sich die folgenden Zahlen. Zum besseren Vergleich können Sie der nachfolgenden Tabelle drei Berechnungen mit unterschiedlichen Tilgungssätzen entnehmen:

Beispieltabelle Tilgung, Zinsen

Wie Sie aus der Vergleichstabelle entnehmen können, steigt die monatliche Kreditrate zwar bei einer anfänglichen Tilgung von 3,5 Prozent und 5,0 Prozent im Vergleich zu einer Anfangstilgung von lediglich 1,5 Prozent deutlich an. Der große Vorteil besteht für den Kreditnehmer allerdings darin, dass sich auch die gesamte Darlehenslaufzeit erheblich verkürzt. Dies wiederum führt dazu, dass später bei der Anschlussfinanzierung nur noch ein vergleichsweise geringes Zinsrisiko vorhanden ist, weil der weitaus größte Teil der Darlehensschuld dann bereits getilgt ist.

Wie hoch darf die anfängliche Tilgung sein?

Eine ganz entscheidende Frage bezüglich der anfänglichen Tilgung besteht bei Immobilienkrediten darin, wie hoch die Anfangstilgung sein darf. Diese Frage lässt sich nur individuell zu jeder einzelnen Finanzierung beantworten, denn natürlich kommt es in erster Linie auf die finanzielle Leistungskraft des Kreditnehmers an. Um zu ermitteln, welche anfängliche Tilgung sinnvoll und tragbar ist, bietet es sich an, zunächst eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen. Mit dieser Rechnung ist es möglich, das monatlich frei zur Verfügung stehende Einkommen zu errechnen. Erzielen Sie also beispielsweise monatliche Einnahmen durch Ihr Gehalt in Höhe von 2.500 Euro und betragen sämtliche Ausgaben, wie zum Beispiel Miete, Benzinkosten, Versicherungsbeiträge und Lebenshaltungskosten zusammen 1.600 Euro, so bleibt Ihnen ein monatlich frei verfügbares Einkommen in Höhe von 900 Euro. Dieses frei verfügbare Einkommen stellt gleichzeitig die Basis für die maximale Kreditrate dar, die sich leisten können. Allerdings ist es in dem Zusammenhang empfehlenswert, dass Sie ein gewisses Polster für unvorhergesehene Ausgaben lassen. Daher lautet unser Tipp:

Die maximal mögliche Darlehensrate sollte bei der Immobilienfinanzierung ca. 80 Prozent des monatlich frei verfügbaren Einkommens nicht überschreiten.

Im Beispielsfall würde dies bedeuten, dass Sie bei einem monatlich frei verfügbaren Einkommen von 900 Euro maximal 720 Euro als Darlehensrate ansetzen sollten. In dem Fall haben Sie noch ein ausreichendes Polster, sodass unvorhergesehene Ausgaben nicht sofort die gesamte Finanzierung gefährden.

Fazit: Hohe Anfangstilgung reduziert Zinsänderungsrisiko!

Die niedrigen Bauzinsen führen zum einen dazu, dass sich immer mehr Menschen ein Eigenheim leisten können, weil die monatliche Darlehensrate relativ moderat ausfallen kann. Zahlreiche Darlehensnehmer bleiben dabei allerdings unter ihren finanziellen Möglichkeiten und verpassen so die Chance, das Darlehen relativ schnell abzuzahlen und das spätere Zinsänderungsrisiko deutlich zu verringern. Daher ist es empfehlenswert, eine möglichst hohe anfängliche Tilgung von mindestens drei bis vier Prozent zu wählen. Dabei sollten Sie natürlich darauf achten, dass die sich ergebende Kreditrate Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht überschreitet und die Finanzierung auf sicheren Beinen steht.

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