Harte Vorgaben für Immobilienkredite sollen gelockert werden

Im März 2016 wurden die neue Wohnkreditrichtlinie eingeführt. Mit ihr hat die Bundesregierung strenge Richtlinien der EU für die Vergabe von Immobilienkrediten in deutsches Recht umgesetzt. Viele Bau- und Kaufwillige kamen nun nicht mehr an die ersehnten Immobiliendarlehen. Nach heftiger Kritik aus der Finanz- und Versicherungswirtschaft soll nun nachgebessert werden. Insbesondere die Kriterien, die zur Prüfung von Kreditnehmern genutzt werden, sollen überarbeitet werden. So sollen künftig auch ältere Antragsteller sowie junge Familien wieder die Chance erhalten, ihren Traum vom Eigenheim umzusetzen.

Immobilienkredit: Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Europäische Union hatte in den vergangenen Jahren Richtlinien für die Vergabe von Annuitätendarlehen aufgestellt. Diese wurden von der Bundesregierung in deutsches Recht umgewandelt und im März mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eingeführt. Hintergrund dieser Richtlinie ist vor allem der Verbraucherschutz. Die Gesetzgeber wollen mit strengeren Richtlinien verhindern, dass Kunden durch leere Versprechungen in überteuerte Kredite gedrängt werden und hierbei in die Schuldenfalle geraten. Kreditgeber müssen seither ganz genau prüfen, ob Antragsteller das gewünschte Darlehen für ihre Immobilien auch tatsächlich anhand ihrer Einnahmen finanzieren und die Rate übernehmen können. Dies sollte auch dann gelten, wenn im Anschluss an die vereinbarte Zinsbindung durch Zinsanhebungen ggf. höhere Konditionen berechnet werden müssen. Bislang war es teilweise möglich, die Kreditwürdigkeit einzig auf den Wert der Immobilie abzustellen. Die Banken gingen davon aus, dass diese bei einer Insolvenz der Kreditnehmer schließlich verwertet werden könnte.

Diese Voraussetzungen müssen beim Immobilienkredit erfüllt werden

Um einen Immobilienkredit erhalten zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Die wichtigste Voraussetzung ist dabei die Kreditwürdigkeit, auf die Darlehensgeber seit Einführung der neuen Richtlinie besonderen Wert legen. Sie überprüfen dabei sowohl die Einnahmen wie auch die Ausgaben und ermitteln den zur Verfügung stehenden Haushaltsüberschuss. Wichtig ist dabei, dass nicht nur die aktuelle Finanzsituation überprüft wird, sondern auch künftige Entwicklungen in Augenschein genommen werden.

Diese Fragen sollten sich Bank und Kunde stellen

  • Kann das Einkommen tatsächlich über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg erzielt werden?
  • Stehen berufliche oder private Veränderungen an?
  • Sind Kinder geplant?
  • Welche dauernden Kosten müssen getragen werden?

Diese Fragen zeigen, wie nachhaltig das aktuell zur Verfügung stehende Einkommen tatsächlich ist und ob hiermit die Rate dauerhaft erzielt werden kann. Vor allem junge Familien, bei denen ein Verdiener aufgrund der Kindererziehung zeitweise aus dem Job aussteigt, haben es nun schwerer, den gewünschten Kredit zu erhalten. Dies gilt auch für ältere Personen, die mit dem Eintritt in die Rente oft nur noch einen Teil ihres Einkommens erzielen. Durch die strengeren Richtlinien soll verhindert werden, dass Kreditnehmer in die Insolvenz abrutschen und dabei unter Umständen ihr Haus verlieren.

Kreditprüfung auch bei Anschlussfinanzierung

Die genannten Kreditprüfungen werden von den Banken aktuell nicht nur bei Neufinanzierungen, sondern auch bei einer Anschlussfinanzierung durchgeführt. Lediglich dann, wenn das Darlehen nicht umgeschuldet, sondern bei der Hausbank verlängert wird, kann diese Prüfung entfallen. Hier wird die Restschuld einfach zum aktuell gültigen Zins prolongiert und der Kredit kann weitergeführt werden. Diese Regelung gilt jedoch nur dann, wenn keine Änderungen am Kredit vorgenommen werden. Bei etwaigen Umschuldungen zu einer anderen Bank wird die Prüfung komplett neu vorgenommen. Dies gilt sowohl für die Bonität der Kreditnehmer wie auch für das Objekt selbst, welches ja als Sicherheit dient.

Die Grundschuld bleibt als Kreditabsicherung bestehen

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Obwohl die Banken seit Einführung der neuen Richtlinie verstärkt darauf achten, dass Kreditnehmer mit ihrem Einkommen alle Verbindlichkeiten tragen können, bleibt die Grundschuld die wichtigste Kreditsicherheit beim Baukredit. Sie wird als Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen und bietet der Bank die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, sollten die vereinbarten Raten nicht mehr erbracht werden können. Bei Annuitätendarlehen ist die Grundschuld daher nach wie vor obligatorisch und wird als wichtigste Kreditsicherheit gefordert. Um jedoch eine Grundschuld eintragen zu können, muss der Wert des Objektes berechnet werden. Dieser ermittelt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem eigentlichen Wert der Immobilie. Banken nutzen in diesem Zusammenhang häufig Standardwerte, die entsprechend eingesetzt werden. Die Berechnung des Immobilienwertes ist jedoch nicht nur für die Absicherung des Kredites wichtig, sie wird auch für die Ermittlung der Kreditzinsen benötigt. Die Wertermittlung geht dabei in die Bonitätsprüfung der Kreditnehmer ein und kann diese positiv beeinflussen. Schließlich ist das Verlustrisiko der Bank bei entsprechend hoher Absicherung gering. Generell gilt, dass die Kreditzinsen umso niedriger sind, je besser die Bonität eines Schuldners bewertet wird.

Die Wohnkreditrichtlinie soll überarbeitet werden

Ziel der Wohnkreditrichtlinie war der Schutz der Verbraucher, die bei der Aufnahme eines Baukredites nicht in die Schuldenfalle geraten sollen. Gleichzeitig soll eine Überhitzung am Wohnungsmarkt verhindert werden. Durch die strengen Vorgaben ging die Kreditvergabe vor allem im Bereich der privaten Wohnbaufinanzierung jedoch deutlich zurück. Insbesondere Familien, ältere Menschen sowie Selbstständige hatten nun deutlich höhere Hürden zu bewältigen, um den gewünschten Immobilienkredit nutzen zu können. Der Sparkassenverband beispielsweise berichtet von Rückgängen um zehn Prozent. Die Finanz- und Versicherungswirtschaft plädiert daher bereits seit einigen Wochen dafür, die Regelungen zu lockern und neu aufzulegen. Wichtig ist nach Ansicht der Experten vor allem, dass die Richtlinien für die Bonitätsprüfung detaillierter werden und so eventuell bestehende Rechtsunsicherheiten beseitigt werden. Das Bundesfinanz- sowie das Verbraucherschutzministerium wollen noch im Jahr 2016 die neuen Vorgaben verhandeln, sodass eine Umsetzung wohl Anfang 2017 erwartet werden kann.

Vergleiche verschiedener Banken lohnen sich

Auch wenn die Vorgaben der Bundesregierung für die Banken einheitlich sind, kann es sich doch lohnen, einen Vergleich von verschiedenen Angeboten durchzuführen. Unterschiede gibt es nicht nur bei den Zinsen, sondern auch bei der Höhe der monatlichen Tilgung, der Ausgestaltung der Darlehen sowie der Zinsbindung. Kreditnehmer sollten dabei allerdings nicht nur die Kosten des jeweiligen Darlehens im Auge behalten, sondern vor allem das Gesamtkonzept überprüfen.

Wichtige Fragen zum Abschluss einer Baufinanzierung:

  • Wie hoch sind die Gesamtkosten während der Laufzeit
  • Wie lange werden die vereinbarten Zinsen im Rahmen der Zinsbindung garantiert?
  • Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?
  • Wie hoch ist die anfängliche Tilgung?
  • Können Sondertilgungen eingebracht werden?
  • Sind flexible Änderungen werden der Laufzeit möglich?

Neben den Kosten spielen somit eine Reihe weitere Faktoren bei der Darlehensentscheidung eine wichtige Rolle. So sollte unbedingt geprüft werden, wie lange der Zinsen vereinbart werden, denn Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren bieten Sicherheit für die eigene finanzielle Planung. Zudem sollte geklärt werden, wie im Anschluss mit der vorhandenen Restschuld verfahren wird. Eine Kombination mit Bauspardarlehen hat sich hier in der Vergangenheit sehr bewährt. Weitere wichtige Punkte sind mögliche Sondertilgungen oder auch Tilgungsänderungsoptionen, denn mit ihnen können Darlehensnehmer während der Laufzeit flexibel auf Änderungen reagieren und das Darlehen ihren Wünschen und Bedürfnissen anpassen.

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