Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Das ändert sich !

Immobiliendarlehen werden sowohl im privaten Wohnbau wie auch bei der Errichtung gewerblicher Gebäude genutzt, um die Kosten zu finanzieren. In den vergangenen Jahren haben viele Institute die Vergabe von Krediten stark ausgeweitet, da die Nachfrage aufgrund der niedrigen Zinsen entsprechend hoch war. Jetzt jedoch könnte das Kreditvolumen deutlich zurückgehen, denn seit Montag, 21. März 2015, ist die neue Wohnkreditrichtlinie in Kraft. Sie soll helfen, Kreditausfälle zu vermeiden, um Schieflagen von Banken zu vermeiden. Die Institute müssen nun noch genauer hinsehen, ob Kreditnehmer das Darlehen tatsächlich finanzieren können.
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Verbraucher sollen umfangreich beraten werden

(C) Robert Kneschke - Fotolia.com

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Eigentlich ist die neue Wohnkreditrichtlinie ein Segen für Verbraucher. Sie soll dazu führen, dass die Banken ihrer Beratungspflicht umfassend nachkommen und Kreditnehmer über alle Klauseln im Kreditvertrag aufklären. Hinzu kommt, dass die Institute noch genauer hinsehen müssen, ob sich Kreditsuchende das gewünschte Darlehen wirklich leisten können. Zwar führen die Banken schon heute eine Kreditprüfung durch, der eine Haushaltsrechnung zugrunde liegt, diese berücksichtigt allerdings nur die derzeitigen Einnahmen und Ausgaben. Künftig sollen die Banken auch die kommende Entwicklung in ihre Entscheidung einbeziehen.

Diese Fragen müssen geklärt werden

  • Steht eine Familiengründung an?
  • Sind die Kreditnehmer umfassend abgesichert?
  • In welcher Branche sind die Antragsteller beschäftigt?
  • Welche Preisentwicklung könnte die Immobilie nehmen?

Werden die oben genannten Fragen geklärt, ist die Kreditvergabe ohne Probleme möglich. Sollte es allerdings nicht möglich sein, Antworten zu finden, könnte die Kreditvergabe auch abgelehnt werden. Einige Verbraucher haben es daher künftig wohl schwerer, den gewünschten Kredit zu erhalten und ihre Traumimmobilie zu finanzieren.

Die Haushaltsrechnung muss positiv sein

Wird ein Immobilienkredit beantragt, prüfen die Banken zuerst, ob Antragsteller diesen Kredit überhaupt bezahlen können. Hierzu wird das vorhandene Einkommen aus nichtselbstständiger und selbstständiger Beschäftigung aufaddiert und den Ausgaben gegenüber gestellt. Zu den Ausgaben gehört vor allem die Lebenshaltungspauschale, die nach der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen bestimmt wird. Familien müssen daher deutlich mehr verdienen als Singles oder Paare, um diese finanzieren zu können. Dieses Vorgehen ist schon heute gängige Praxis und wird sich auch durch die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie nicht ändern. Ab heute müssen die Vermittler und Banken jedoch zusätzlich prüfen, ob das Gehalt auch dauerhaft erzielt werden kann. Hierzu muss unter anderem die Branche berücksichtigt werden, in der der Antragsteller tätig ist. Gibt es hier negative Vorzeichen, die die Gefahr einer Arbeitslosigkeit erhöht, könnte dies zu Einschränkungen bei der Kreditvergabe führen. Zusätzlich muss geprüft werden, ob und wie viele Kinder eine Familie plant. Während der Zeit der Kindererziehung kommt es nämlich häufig zu Verdienstausfällen, die durch andere Einnahmen kompensiert werden müssten.

Die Absicherung der Kreditnehmer prüfen

Eine weitere Bedingung, die die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorsieht, ist die Überprüfung der Absicherung der Kreditnehmer. Das größte Risiko einer Immobilienfinanzierung besteht nämlich im Todesfall eines Kreditnehmers. Wird die Immobilie beispielsweise durch ein Ehepaar finanziert, kann der verbleibende Partner das Darlehen oft nicht allein finanzieren und muss das Haus verkaufen. Die Banken sollen nun nach den Wünschen der EU darauf achten, dass Kreditnehmer abgesichert sind und über eine Risikolebensversicherung verfügen. Diese tritt ein, wenn ein Kreditnehmer verstirbt und zahlt die vereinbarte Summe aus. Hiermit kann dann der Kredit zurückgezahlt werden. Um dies zu gewährleisten, sollte die Versicherungssumme daher mindestens in Höhe der Kreditsummen vereinbart werden.
Tipp: Um umfassend versorgt zu sein, empfiehlt es sich, die Kreditsumme um zusätzlich ein bis zwei Nettojahresgehälter zu erhöhen.
Doch nicht nur der Todesfall, auch Arbeitsunfähigkeit ist ein großes Risiko, das abgedeckt sein sollte. Kreditberater sollten daher auch auf den Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung wert legen. Zwar sind diese Versicherung keine Pflicht, könnten Bank und Kunde aber vor Zahlungsschwierigkeiten schützen.

Die Wertentwicklung der Immobilie

Besonders schwer wiegt im Rahmen der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Bewertung der Immobilie. Bislang wird davon ausgegangen, dass der Kaufpreis eines Hauses auch dessen Verkehrswert ist. Wie die Deutsche Bundesbank jedoch aufzeigt, gibt es aktuell in sieben Großstädten sowie in über 90 weiteren Städten starke Preisübertreibungen, die eine Korrektur nach sich ziehen könnten. Wie Experten aufzeigen, sind die Preise nur deshalb aktuell so hoch, weil die Nachfrage nach Wohneigentum aufgrund der niedrigen Zinsen gestiegen ist. Relativiert sich das Zinsniveau, sinkt auch die Nachfrage, was Einflüsse auf die Preise haben wird. Sinken jedoch die Immobilienpreise, sin die Kredite der Banken nicht mehr vollständig abgesichert und das Risiko von Zahlungsausfällen steigt. Die Institute müssen daher jetzt noch genauer überprüfen, welchen Wert ein Objekt tatsächlich besitzt und wie die Preisentwicklung in den kommenden Jahren verlaufen wird. Wird deutlich, dass die Preise übertrieben sind, wird die Bank mehr Eigenkapital fordern, um den Kredit vergeben zu können. Zudem steigen die Zinssätze, da diese schon heute nach dem Kreditausfallrisiko ermittelt werden.

Banken müssen für Falschberatung haften

Auch wenn die Institute schon heute sehr genau prüfen, ob sich ein Kreditnehmer das beantragte Darlehen wirklich leisten kann, muss die Prüfung künftig noch genauer erfolgen. Verbraucherschützer sehen darin den Vorteil, dass kein Kunde mehr in eine teure Finanzierung gedrängt wird, die er sich eigentlich nicht leisten kann. Auch Veränderungen der Gesamtwirtschaft werden so bereits im Vorfeld berücksichtigt, um größere Kreditausfälle wie nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA zu vermeiden. Geben Banken ab dem 21. März eine Empfehlung für einen Vertragsabschluss und stellt sich später heraus, dass sich der Kunde das Darlehen eigentlich nicht hätte leisten können, sind die Banken zum Schadenersatz verpflichtet. Sie müssen den überforderten Kunden dann beispielsweise im Zinssatz entgegen kommen oder ein Sonderkündigungsrecht einräumen.

Vorteile für beiden Seiten

Grundsätzlich bringt die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie Vorteile für beide Seiten. Die Banken sind zwar verpflichtet, eine umfangreichere Prüfung vorzunehmen, sie erlangen hierdurch aber auch mehr Sicherheit vor eventuellen Kreditausfällen. Banken, die schon heute eine gründliche Prüfung durchgeführt haben, müssen fast keine Sonderprüfungen vornehmen. Auch für Verbraucher bringt die neue Richtlinie Vorteile, denn sie werden unter Umständen davor bewahrt, eine Fehlentscheidung zu treffen. Meist haben die Banken nämlich viel mehr Einblick in die Materie der Immobilienpreisentwicklung und können Fehlentwicklungen viel deutlicher einschätzen. Mitunter kann es sinnvoller sein, vor einem sofortigen Abschluss eines Kredites erst etwas Eigenkapital anzusparen, um die nötige Kreditsumme zu reduzieren. In diesem Zusammenhang können Verbraucher auch eine Bankberatung in Anspruch nehmen, um ihre künftigen Vorhaben zu besprechen.
Tipp: Oft kann der Abschluss eines Sparplanes oder eines Bausparvertrages sinnvoll sein, insbesondere beim Bausparvertrag kann sogar die staatliche Förderung in Form der Riester-Rente einbezogen werden.
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