Widerrufsjoker: Möglichkeiten zum Widerruf eines Baudarlehens

Grundsätzlich sollte jede Finanzierung gut und sorgfältig geplant werden. Doch selbst bei sorgfältiger Vorbereitung können wir nicht immer wissen, welche Veränderungen sich im Leben ergeben. Da ein Baudarlehen jedoch in der Regel eine Laufzeit von mehreren Jahrzehnten aufweist, können sich hieraus Probleme ergeben. Das bedeutet konkret: Nicht selten müssen Immobilienfinanzierungen widerrufen werden, da sich die Lebensumstände des Kreditnehmers grundlegend verändert haben.

Ein Widerruf ist in den meisten Baudarlehen nicht vorgesehen, bzw. nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Für den Kreditnehmer bedeutet dies: Er muss unter Umständen finanzielle Nachteile in Kauf nehmen, um ein Baudarlehen vorzeitig zu kündigen. Doch es gibt Mittel und Wege, ohne einen finanziellen Aderlass aus einem Baudarlehen herauszukommen, wenn man weiß wie. Genau dies soll hier unser Thema sein.

Unter welchen Voraussetzungen ist der Widerruf eines Baudarlehens möglich?

Grundsätzlich können Baudarlehen jederzeit gekündigt bzw. widerrufen werden. Allerdings ist damit in vielen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verbunden, und das ist der eigentliche Knackpunkt. Es handelt sich bei einer solchen Vorfälligkeitsentschädigung um eine Art Strafzahlung, die für einen Ausgleich der Nachteile sorgen soll, welche der Kreditgeber durch die Kündigung erfährt. Dabei handelt es sich insbesondere um finanzielle Nachteile, die aus entgangenen Zinseinnahmen entstehen.

Um diesen Zinsverlusten vorzubeugen, vereinbaren fast alle Baufinanzierer vertraglich eine solche Vorfälligkeitsentschädigung. Sie bemisst sich meist anhand eines bestimmten Prozentsatzes an der aufgenommenen Darlehensumme und ist in Deutschland nach oben hin nicht gedeckelt. Somit kann es durchaus möglich sein, dass Kreditnehmer für einen hohen Darlehensbetrag bei vorzeitiger Rückzahlung etliche tausend Euro in Form der Vorfälligkeitsentschädigung entrichten müssen. Daher ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditnehmern äußerst unbeliebt. Und trotzdem gehen die meisten davon aus, sie nicht umgehen zu können.

Die gute Nachricht: Es gibt durchaus Mittel und Wege, auch ohne teure Vorfälligkeitsentschädigung aus einem Baudarlehen herauszukommen. Schauen wir uns diese Mittel und Wege doch einmal etwas näher an.

Fehler in der Widerrufsbelehrung

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Jeder Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen muss mit einer Widerrufsbelehrung versehen sein. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Widerrufsbelehrung selbst wiederum muss ebenfalls bestimmten gesetzlichen Anforderungen entsprechen, damit sie überhaupt wirksam ist. Es gibt zwei gesetzliche Musterbelehrungen, diese müssen jedoch im Einzelfall genau an die Gegebenheiten angepasst werden, was längst nicht immer der Fall ist. Hinzu kommt, dass sich die Anforderungen für eine Widerrufsbelehrung in den letzten Jahren vielfach geändert haben. Dazu schreibt der Gesetzgeber in regelmäßigen Abständen die Verwendung neuer Belehrungen bzw. neuer inhaltlicher Aspekte vor.

Und genau hier liegt die Chance des Kreditnehmers. Längst nicht jeder Vertrag für ein Baudarlehen ist mit einer gültigen Widerrufsbelehrung gekoppelt. Ist die Widerrufsbelehrung jedoch fehlerhaft und damit ungültig, so besteht für den Kreditnehmer das Recht, den Vertrag auch noch lange Zeit nach der eigentlich vorgesehenen Widerrufsfrist zu widerrufen. Das Widerrufsrecht besteht dann quasi unbegrenzt.

Wer in diesem Umstand keine Chance für sich sieht, aus dem geschlossen Baudarlehen wieder herauszukommen, der liegt gründlich falsch. Verbraucherzentralen haben in den letzten Jahren mehr als 10.000 Kreditverträge auf die Gültigkeit der damit verbundenen Widerrufsbelehrung geprüft. Festgestellt wurde dabei, dass rund 80 % aller Widerrufsbelehrungen in den Verträgen zu Baudarlehen fehlerhaft waren. Sie sind somit komplett oder zumindest teilweise unwirksam. Dazu ein Beispiel:

Die Klausel „Das Widerrufsrecht des Verbrauchers beginnt mit Inkrafttreten des Vertrages“ findet sich in unzähligen Verträgen für Baudarlehen. Inzwischen sind diesbezüglich mehrere Urteile gesprochen worden, die besagen, dass diese Formulierung falsch ist und dafür sorgt, dass die entsprechende Widerrufsbelehrung ungültig wird. Der Kreditnehmer hat somit die Möglichkeit, den Vertrag auch noch nach Jahren zu widerrufen.

Grundsätzlich sieht die gesetzlich vorgeschriebene Widerrufsfrist einen Zeitraum von 14 Tagen vor, in dem der Vertragsnehmer den geschlossenen Vertrag widerrufen kann. Gründe muss er dafür nicht anführen. Vorgeschrieben ist lediglich, dass der Widerruf schriftlich erfolgen muss, zum Beispiel per Brief oder auch durch eine E-Mail. Ein telefonischer Widerruf ist nach dem Gesetz nicht zulässig, daher darf die Widerrufsbelehrung auch keine Telefonnummer enthalten.

Wer ein Baudarlehen abgeschlossen hat und dieses vorzeitig kündigen möchte, ist daher gut beraten, wenn er den Darlehensvertrag durch einen Experten genau prüfen lässt. Dieser Experte kann ein auf Vertragsrecht spezialisierter Anwalt sein, aber auch die Verbraucherschutzzentralen bieten hier ihre Hilfe an. Die Bearbeitungszeit kann sich jedoch über mehrere Wochen erstrecken, wenn Sie sich an eine Verbraucherzentrale vor Ort wenden. Ein Pluspunkt in diesem Zusammenhang ist, dass die Verbraucherzentralen kostenlos die Ansprüche von Vertragsnehmern prüfen, während der Anwalt aus eigener Tasche bezahlt werden muss.

Und was ist, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt wurde?

Sollten Sie bereits aus Ihrem Vertrag ausgestiegen sein und im Zuge der Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber gezahlt haben, besteht trotzdem die Möglichkeit, nachträglich eine Rückzahlung dieser Vorfälligkeitsentschädigung zu erwirken. Das Gesetz sieht in diesem Fall vor, dass innerhalb einer Verjährungsfrist von drei Jahren Einspruch gegen die Erhebung der Vorfälligkeitsentschädigung einzulegen ist. Die Verjährungsfrist beginnt jeweils am 31. Dezember des Jahres, in dem Sie die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben. Ab diesem Termin beträgt sie drei Jahre. Daraus ergibt sich: Sofern die Vorfälligkeitsentschädigung beispielsweise im Mai 2016 gezahlt wurde, beginnt die Verjährungsfrist erst am 31. Dezember 2016, sie endet somit am 31. Dezember 2019. So lange haben Sie Zeit, Ihren Widerruf einzulegen. Sollte die Vorfälligkeitsentschädigung also bereits am Anfang eines Jahres gezahlt worden sein, so verlängert sich die Verjährungsfrist faktisch auf fast vier Jahre.

Was ist, wenn das Baudarlehen bereits seit langer Zeit läuft?

Die meisten Baudarlehen werden über ein vergleichsweise langen Zeitraum abgeschlossen, meist mindestens 10 Jahre, oft aber auch 20 oder 30 Jahre. Wer über Jahre regelmäßig seine Raten bedient und dementsprechend Zinsen gezahlt hat, fragt sich zurecht, ob er dann im Zuge einer Kündigung überhaupt noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Hierzu gibt es eine klare gesetzliche Regelung: Ist ein Zeitraum von zehn Jahren verstrichen, so genießt der Kreditnehmer das Recht, seine Baufinanzierung innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten zu kündigen bzw. abzulösen. In diesem Fall darf ihm keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden.

Trotz dieses Umstands versuchen einige Baufinanzierer immer wieder, auch bei länger laufenden Baudarlehen Vorfälligkeitsentschädigungen zu berechnen. Sie setzen wohl darauf, dass der Kreditnehmer von der gesetzlichen Regelung nichts weiß. Es ist daher immer ratsam, sich etwas mit den entsprechenden gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der gesamten Baufinanzierung auseinanderzusetzen.

Fehler bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Sie haben Ihren Vertrag für das Baudarlehen überprüfen lassen, und es konnte kein Fehler in der Widerrufsbelehrung festgestellt werden? Ihre Baufinanzierung läuft kürzer als zehn Jahre? Nun, auch in diesem Fall könnte es noch einen Weg geben, die ungeliebte Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.

Und zwar durch eine Prüfung der korrekten Berechnung der Entschädigungssumme. Mittels spezieller Rechner im Internet kann schnell und einfach herausgefunden werden, ob die Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditgeber richtig berechnet wurde. Falls nicht, kann sie auch rückwirkend wieder eingefordert werden, so dass es damit durchaus möglich ist, ganz ohne finanziellen Aderlass aus dem Vertrag herauszukommen. Allerdings empfiehlt es sich, ein solches Vorhaben nur mit einem erfahrenen Rechtsbeistand an der Seite umzusetzen. Grund dafür sind die meist hohen Kreditsummen, um die es hier geht. Sie veranlassen die Kreditgeber dazu, sich bei der Rückzahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen oft zunächst quer zu stellen, so dass das Ganze letztendlich auf einen Gerichtsprozess hinausläuft. Zwar ist es möglich, als Kreditnehmer sein Recht selbst einzuklagen, zu empfehlen ist das allerdings nicht. Daher der Rat: Suchen Sie sich einen auf Immobilien- und idealerweise Vertragsrecht spezialisierten Anwalt und beauftragen Sie diesen damit, Ihr Recht einzuklagen. Er kennt sich mit den Feinheiten und Details in der Vertragsgestaltung aus und kann somit die beste Position vor Gericht ausarbeiten.

In diesem Zusammenhang sollten Sie auch einen Blick in die Bedingungen Ihrer Rechtschutzversicherung werfen, sofern denn eine vorhanden ist. Nicht jede Police schließt Streitigkeiten, die sich aufgrund eines Baudarlehens bzw. einer Immobilienfinanzierung ergeben, mit ein. Falls eine Kostenübernahme in diesem Fall ausgeschlossen ist, sollten Sie Ihre Erfolgschancen vor Gericht zunächst genau eruieren, bevor Sie „auf Angriff gehen“. Hier kann es nötig sein, einen Gutachter oder eine zweite Versicherung hinzuzuziehen. Dies macht unbedingt Sinn, da die Streitwerte bei Baudarlehen meist sehr hoch liegen und somit auch die Prozesskosten entsprechend üppig ausfallen.

Fazit: Der Kreditnehmer hat wesentlich mehr Möglichkeiten als gedacht!

Obwohl ein Baudarlehen fast immer langfristig ausgelegt ist und die Rahmenbedingungen eine vorzeitige Kündigung nicht vorsehen, gibt es für den Kreditnehmer durchaus Möglichkeiten, aus der Finanzierung vorzeitig herauszukommen, ohne dafür finanziell bluten zu müssen. Diese Möglichkeiten werden von den Baufinanzierern bewusst verschwiegen, sie sind jedoch rechtlich einwandfrei vorhanden.

Auch hier sieht man wieder einmal: Gründlich informiert zu sein ist alles! Es kann jedem Kreditnehmer nur geraten werden, sich nicht blind in ein Baudarlehen zu stürzen, sondern sich zuvor und während der laufenden Finanzierung über sine Rechte zu informieren. Es gilt hier zudem, das Wissen immer auf dem neuesten Stand zu halten. In diesem Fall können Fehler in der Finanzierung – z. B. in der Widerrufsbelehrung – schnell entdeckt und zum Vorteil des Kreditnehmers ausgenutzt werden. Die Zusammenarbeit mit einem echten Experten ist hier stets von Vorteil. Zusätzlich bietet es sich an, immer ein Auge auf die Publikationen von Verbraucherschutzverbänden zu werfen, um die aktuellen Urteile und Entwicklungen nicht zu verpassen. Wer so vorbereitet ist, kann mitunter etliche tausend Euro bei der vorzeitigen Kündigung seines Baudarlehens einsparen.

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