Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

In Deutschland werden die Menschen durch den demografischen Wandel immer älter. Damit verbunden ist ein hoher Pflegebedarf, der in vielen Fällen nicht zu Hause bewältigt werden kann. Pflegeheime in guter Qualität werden daher von vielen Menschen gesucht und entsprechend stark nachgefragt. Da die Kommunen den hohen Bedarf allein nicht decken können, haben nun auch Privatinvestoren die Möglichkeit, sich an diesem Trend zu beteiligen und in Pflegeimmobilien zu investieren. Wir beleuchten die Chancen und Risiken einer solchen Kapitalanlage.

Der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt stetig

#94084171 - fotolia.com - Robert Kneschke

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Durch den medizinischen Fortschritt und die allgemein gesunde Lebensweise werden Menschen in Deutschland immer älter. Doch nicht jeder kann bis zu seinem Lebensende zu Hause leben, sondern zieht früher oder später in ein Pflegeheim, um dort von Fachpersonal betreut zu werden. Und der Bedarf steigt aufgrund des demografischen Wandels stetig. In Deutschland liegt die Geburtenrate auf einem konstant niedrigen Niveau. Gleichzeitig jedoch werden die geburtenstarken Jahrgänge aus der Nachkriegszeit immer älter. Schon bald werden sie das Rentenalter erreichen und wollen ihren Lebensabend genießen. Somit verschiebt sich die Relation von jungen und älteren Menschen zugunsten der Generation 65plus. Sind aktuell rund 20 Prozent der Menschen hierzulande älter als 65 Jahre, erhöht sich diese Zahl Jahr für Jahr. Experten schätzen, dass in den kommenden zehn Jahren rund 500.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt werden. Betroffene müssen schon jetzt oft viele Monate warten, um den gewünschten Platz in einem Haus für betreutes Wohnen oder in einem Pflegeheim zu erhalten.

Pflegeimmobilien werden immer häufiger privat finanziert

Obwohl der Bedarf an Pflegeimmobilien immer weiter steigt, werden nur wenige Objekte hierfür gebaut. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich viele Kommunen den Bau dieser Häuser einfach nicht mehr leisten können. Sie sind daher glücklich, wenn sich private Investoren finden, die die Kosten hierfür übernehmen und in diesen Wachstumsmarkt investieren. Sie bauen die benötigten Pflegeimmobilien und vermieten diese anschließend an die entsprechende Kundschaft. Dabei ist es möglich, die Vermietung entweder an einzelne Personen oder aber an einen Träger durchzuführen. Die komplette Vermietung des Objektes an einen einzelnen Träger ist zwar lukrativer, weil so langfristig gesicherte Einnahmen zur Verfügung stehen. Andererseits droht hier ein hohes Bonitätsrisiko, denn sollte der Träger die Miete nicht mehr zahlen können, entstehen Verluste. Unabhängig, an wen die Vermietung erfolgt, erzielen die Investoren Mieteinnahmen, durch die je nach Größe des Objektes eine Rendite von 4-5 Prozent erreicht werden kann. Die Höhe der jeweiligen Rendite ist natürlich von verschiedenen Faktoren abhängig und sollte vorab überprüft werden.

Private Investoren schließen sich in geschlossenen Fonds zusammen

Der Erwerb einer Pflegeimmobilie ist für viele einzelne Investoren aufgrund der hohen Summen kaum möglich. Auch vor dem Kauf einzelner Wohnungen schrecken viele Anleger aufgrund des Verwaltungsaufwandes oft zurück. Sie schließen sich aus diesem Grund vielfach mit anderen Anlegern zusammen, um das Objekt gemeinsam zu erwerben. Es wird ein geschlossener Fonds als unternehmerische Beteiligung aufgelegt, bei dem Privatanleger ab einer Investitionssumme von meist 10.000 Euro teilhaben können. Mit dem Geld der Investoren zuzüglich eventuell notwendiger Kredite wird dann die jeweilige Immobilie erworben. Der Fonds verwaltet nun das Objekt und schüttet die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten an die Anleger aus. So müssen sich Privatinvestoren nicht selbst um ihr Investitionsobjekt kümmern, sondern können diese Aufgabe an die Fondsverwaltung delegieren. Allerdings ist es wichtig, die Höhe der jeweiligen Verwaltungskosten zu überprüfen, denn je höher die Kosten ausfallen, desto niedriger ist der Gewinn für den einzelnen Anleger. Fondsgesellschaften müssen eine Aufstellung ihrer Kosten im Fondsprospekt darlegen.

Investitionen in Pflegeimmobilien sind konjunkturunabhängig

Eine Investition in Pflegeimmobilien hat durchaus verschiedene Vorteile. So sind die Mieteinnahmen gesichert, denn die Mieter werden diese Monat für Monat an den Investor überweisen. Hinzu kommt, dass die Höhe der Mieten im Mietvertrag festgelegt ist und damit nicht schwanken kann. Anleger können somit immer mit einem feststehenden Ertrag rechnen, der von Anfang an kalkuliert werden kann. Im Fondsprospekt finden sich in der Regel Berechnungen und Zahlen, welche Erträge erwartet werden. Hier ist es wichtig, dass Anleger diese Werte hinterfragen und genau beleuchten. Nur dann, wenn diese plausibel sind, ist ein Investment sinnvoll. Durch die große Nachfrage ist zudem immer gesichert, dass die jeweilige Pflegeimmobilie vollständig vermietet werden kann. Leerstände, wie diese bei anderen Investitionsobjekten häufig vorkommen, sind daher in diesem Segment eher unwahrscheinlich.

Diese Vorteile bieten Investitionen in Pflegeimmobilien:

  • Sichere Einnahmen durch vertraglich festgelegte Mieten
  • Feste Kalkulationsgrundlagen
  • Durch hohe Nachfrage geringes Risiko an Leerständen
  • Konjunkturunabhängige Erträge

Der wohl größte Vorteil bei einer Investition in Pflegeimmobilien ist die Tatsache, dass dies Erträge hier konjunkturunabhängig erzielt werden können. Schließlich fließen die Mieteinnahmen Monat für Monat, unabhängig davon, wie sich die Börsen- oder Devisenmärkte der Welt entwickeln.

Mögliche Risiken bei einer Investition in Pflegeimmobilien

Wie bei anderen Investitionen in Immobilien gibt es aber auch bei Pflegeimmobilien Risiken, die Anleger nicht unterschätzen sollten. Vor allem die Verwaltung als geschlossene Fonds birgt Risiken. Bei diesen Fonds ist ein Verkauf der Beteiligung während der Laufzeit in der Regel nicht möglich. Lediglich über einen Zweitmarkt ist es möglich, Anteile zu verkaufen. Meist jedoch müssen hohe Abschläge hingenommen werden. Es ist daher wichtig, dass das Geld langfristig angelegt werden kann, denn die Laufzeiten dieser Fonds können 10-15 Jahre betragen. Am Ende der Laufzeit wird das Objekt verkauft und die Anleger werden ausgezahlt. Obwohl Pflegeimmobilien stark nachgefragt werden, kann eine entsprechende Anlage nur dann erfolgreich sein, wenn das Objekt ordnungsgemäß verwaltet wird. Zudem sollten Mietverträge nur an bonitätsstarke Mieter vergeben werden, um die Sicherheit der Zahlung zu garantieren. Sollte ein Objekt nämlich defizitär arbeiten, drohen dem Fonds hohe Verluste, die dann die Anleger zu tragen haben. Bei einer etwaigen Insolvenz droht sogar der Totalverlust. Zwar kann dieses Risiko bei Pflegeimmobilien weitgehend vermieden werden, ausgeschlossen werden kann es jedoch nicht.

Diese Risiken sollten bei einer Investition in Pflegeimmobilien beachtet werden:

  • Lange Laufzeiten von bis zu 15 Jahren
  • Vorzeitiger Verkauf der Fondsanteile nur mit Verlust möglich
  • Hohe Leerstände durch Missmanagement
  • Bei Insolvenz des Fonds droht Totalverlust

Wie Anleger in Pflegeimmobilien investieren

Wer die Chancen und Risiken eines Investments in Pflegeimmobilien kennt und einen Teil des Vermögens entsprechend investieren möchte, findet im Internet verschiedene Fonds, die sich gerade in der Zeichnungsphase befinden. Über eine Bank oder einen Finanzberater als Partner ist es möglich, diesen Fonds mit der gewünschten Summe zu zeichnen und den Kauf abzuwickeln. Zu beachten ist hierbei, dass beim Kauf der Fondsanteile ein Agio anfällt, dass mit der Kaufsumme zu zahlen ist. Mit dem Kauf wird der Anleger zum Beteiligten und erhält die jährlichen Mieteinnahmen ausgezahlt. Als Alternative zum Kauf von geschlossenen Fonds bieten immer mehr Pflegeheime auch die Möglichkeit, einzelne Apartments und Wohnungen in einem Pflegeheim zu erwerben. Eine solche Investition spricht in erster Linie ältere Menschen an, die sich bereits heute ihren Platz im Heim sichern wollen. Bis zu ihrem eigenen Einzug wird die Wohnung noch vermietet und erzielt, ebenso wie der Fonds, Mieteinnahmen.

Den Zweitmarkt für Immobilienanlagen prüfen

Als Alternative zum direkten Kauf von Fondsanteilen ist es auch möglich, diese über einen Zweitmarkt zu erwerben. Im Zweitmarkt bieten Anteilsinhaber ihre Beteiligungen an, wobei der Preis hierfür aus Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Für Käufer hat dies den Vorteil, dass sie nicht nur genau wissen, in welches Objekt sie investieren, sie können auch dessen Entwicklung in den vergangenen Jahren beurteilen. Vor allem die Frage, ob die prognostizierte Ausschüttung erreicht werden konnte und wie hoch die Rendite pro Jahr ausgefallen sind, lässt sich einfach beantworten. Bei einer Zeichnung können Fondsanleger dies nicht überprüfen, sondern müssen sich auf den Verkaufsprospekt verlassen. Daher sind Zweitmarkt-Anteile durchaus eine Alternative zur Zeichnung, allerdings sollte auch hier genau geprüft werden, bevor das Investment getätigt wird.

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