Baufinanzierung: Mit Planung zur sicheren Finanzierung

Der Abschluss einer Baufinanzierung ist eine weit reichende Entscheidung. Schließlich binden sich Kreditnehmer oft jahre- oder jahrzehntelang an eine Bank. Daher ist es wichtig, sich vorab mit den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten zu beschäftigen und sich auf die Suche nach dem günstigsten Kredit zu machen. Dabei muss beachtet werden, dass die Beratung bei Banken und Finanzdienstleistern oft nicht als objektiv bezeichnet werden kann, denn in der Regel werden ausschließlich die eigene Produkte angeboten. Ein individueller Vergleich über Kreditvermittler, bei dem zahlreiche Banken gegenüber gestellt werden können, ist in diesem Bereich deutlich sinnvoller.

Die Phasen einer erfolgreichen Baufinanzierung

Robert Kneschke - Fotolia.com

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Damit eine Baufinanzierung erfolgreich wird, sollten Kreditnehmer strategisch vorgehen und genau planen. Hierzu ist es wichtig, zuerst einen Kassensturz zu machen und zu prüfen, was überhaupt möglich ist. Erst wenn bekannt ist, wie viel im Monat für die Finanzierung aufgewendet werden kann und welche maximale Kreditsumme zur Verfügung steht, kann das Objekt gesucht werden. Im Anschluss muss dann ein individuelles Finanzierungskonzept erstellt werden, welches die persönliche Situation der Antragsteller ebenso berücksichtigt wie deren finanzielle Ausstattung. Wurde das Konzept ausgearbeitet, können nun die günstigsten Kredite am Markt gefunden werden, die diesen speziellen Anforderungen entsprechen.

Die Phasen der erfolgreichen Baufinanzierung im Überblick:

– Berechnung der maximalen Kreditsumme
Die Suche nach der passenden Immobilie
– Die Erstellung eines individuellen Finanzierungskonzeptes
– Vergleich der verschiedenen Kreditangebote am Markt

Die Berechnung der maximalen Baufinanzierungssumme

Um die maximale Baufinanzierungssumme ermitteln zu können, muss zuerst ein Kassensturz gemacht werden. Wichtig ist dabei, zu prüfen, welche monatlichen Einnahmen zur Verfügung stehen und welche Ausgaben hiervon bestritten werden müssen. Dabei muss beachtet werden, dass die Banken nur solche Einkünfte akzeptieren, die tatsächlich dauerhaft zur Verfügung stehen. Einkommen aus befristeten Beschäftigungen, Arbeitslosengeld oder Elterngeld gehören nicht dazu. Kindergeld hingegen kann durchaus als Einkommen angesetzt werden, sofern die Kinder noch klein sind und während der Zeit der Baufinanzierung im Haushalt leben werden. Von diesem Einkommen werden nun die wichtigsten monatlichen Ausgaben wie Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung etc. abgezogen. Im Bezug auf die Energiekosten berechnen die Banken 1,50 – 2,00 Euro pro Quadratmeter. Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 qm müssen demnach zusätzlich 225,00 – 300,00 Euro für Heizung, Strom und Warmwasser kalkuliert werden. Wer bislang noch nicht in einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung gelebt hat, sollte auch eine Instandhaltungsrücklage kalkulieren.

Die Berechnung des Haushaltsüberschusses:

Monatlich feste und wiederkehrende Einnahmen
– monatlich feste und wiederkehrende Ausgaben
= Haushaltsüberschuss

Mit diesem Haushaltsüberschuss ist es nun möglich, die eigene Immobilie zu finanzieren. Die maximale Kreditsumme ergibt sich nun aus dem Zinssatz und der anfänglichen Tilgung:

Haushaltsüberschuss *12*100
Nominalzins + Tilgungssatz

Bei einem Haushaltsüberschuss von 750 Euro, einem Zins von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich demnach folgende Rechnung:

750*12*100
3 + 2

Somit können Kreditnehmer in diesem Fall maximal 180.000 Euro an Kredit aufnehmen. Sofern zusätzlich Eigenkapital zur Verfügung steht, erhöht dies die maximale Investitionssumme natürlich entsprechend, sodass ein höherer Kaufpreis erwogen werden kann.

Die Struktur der Baufinanzierung festlegen

Steht nun fest, wie viel Kredit maximal zur Verfügung stehen kann und welche Immobilie erworben wird, muss die Struktur der Baufinanzierung festgelegt werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang unter anderem, wie lang die Zinsbindungsfrist vereinbart werden soll, ob Sondertilgungen gewünscht sind und welche Zusatzprodukte sinnvoll genutzt werden können. Dabei ist es wichtig, die individuelle Situation zu berücksichtigen und weniger auf den Rat von Bank- oder Finanzvermittlern zu vertrauen. Diese sind zumeist am Absatz ihrer eigenen Produkte interessiert und würden beispielsweise nie vom Abschluss eines Bausparvertrages abraten. Für Kunden, die ihre Zinsen langfristig sichern und Planungssicherheit erreichen wollen, kann dies durchaus eine richtige Entscheidung sein. Für Kunden hingegen, die Flexibilität suchen und ihren Kredit schnell tilgen wollen, kann ein Bausparvertrag hingegen hinderlich sein. Daher sollte jeder Kreditnehmer für sich prüfen, wie schnell der Kredit zurückgezahlt werden soll und welche Kreditvariante sinnvoll ist. Tilgungsrechner im Internet können helfen, das passende Konzept zu erstellen.
Um Flexibilität zu wahren, sind folgende Eckpunkte für jede Finanzierung wichtig:

– Wahl der Zinsbindung: Aktuell so langfristig wie möglich
– Einsatz von Eigenkapital: je mehr Eigenkapital, desto besser
– Mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen sind meist nicht sinnvoll
– Keine Tilgungsersatzkonzepte wählen
– Anfängliche Tilgung: Möglichst hoch, das verkürzt die Kreditlaufzeit
– Sondertilgungen und Tilgungsänderungsoptionen bieten Flexibilität

Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt

Die wichtigste Entscheidung vieler Baufinanzierungskunden ist sicher die Wahl der Zinsbindung. Diese gibt an, wie lange die vereinbarten Zinsen einer Baufinanzierung konstant bleiben und wann diese mit der Bank neu verhandelt werden müssen. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ist es natürlich sinnvoll, diese Zinsbindung so lange wie möglich zu vereinbaren. Ideal sind Zinsbindungszeiten von 15, 20 oder gar 25 Jahren. Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen lohnen sich nur dann, wenn einer der Kredite am Ende dieser Zeit vollständig zurückgezahlt werden soll, etwa aus Tantiemen, einem Hausverkauf oder ähnlichem. Andernfalls ist dies kaum lohnend und verursacht nur unnötigen Stress. Ein weiterer wichtiger Punkt einer Baufinanzierung ist die anfängliche Tilgung. Diese wird beim Abschluss jedes Annuitätendarlehens vereinbart. Sie gibt an, wie viel der Anfangskreditsumme im ersten Jahr getilgt wird. Die Banken bieten hierfür meist Spannen zwischen einem und fünf Prozent. Dabei gilt, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung umso höher ist, je niedriger die Tilgung anfänglich gewählt wird. Die aktuell niedrigen Zinsen sollten daher nicht gespart, sondern in eine höhere Tilgung investiert werden. So werden Kreditnehmer schneller schuldenfrei und können auch noch Zinskosten sparen. Wer sich bezüglich der Tilgung und der Kreditrate nicht festlegen will, vereinbart Sondertilgungs- oder Tilgungsänderungsoptionen. Sie ermöglichen zusätzliche Zahlungen während der Laufzeit oder auch die Veränderung der Kreditrate.

Den günstigsten Anbieter für die Baufinanzierung suchen
Steht nun fest, welche Darlehen mit welcher Zinsbindung Kreditnehmer wünschen, können sie sich auf die Suche nach dem attraktivsten Anbieter in diesem Bereich machen. Bevor jedoch ein Angebot erstellt werden kann, werden viele Banken eine Selbstauskunft sowie Angaben zum Objekt benötigen. Dies ist wichtig, da die meisten Kreditzinsen bonitätsabhängig sind und variieren können. Je besser die Bonität, also die Kreditwürdigkeit, desto günstiger sind auch die Zinssätze. Die Bonität selbst richtet sich dabei nach verschiedenen Kriterien:

Positive Bonitätskriterien:

– Sicherer und mehrjähriger Arbeitsplatz als Angestellte/Beamte
– Eigennutzung der zu erwerbenden Immobilie
– Hohes Festgehalt mit entsprechend hohem Haushaltsüberschuss
– Wenige weitere Kredite in der Schufa und damit positiver Schufa-Score
– Hohe Absicherung durch Neubauten

Negative Bonitätskriterien:
– Unsicheres Festgehalt durch Probezeit oder Befristung
– Schwankende Einkünfte wie etwa bei Selbstständigen
– Variable und damit nicht planbare Gehaltsanteile (Provisionen)
– Immobilien in weniger gutem Zustand, da diese als Sicherheit kaum genutzt werden können
– Weitere Kredite in der Schufa

Liegen verschiedene Negativmerkmale vor, kann dies entweder zu einem höheren Zins führen, da die Banken eine hohe Ausfallwahrscheinlichkeit annehmen. Sollten die negativen Kriterien überwiegen, kann dies letztlich sogar zu einer Kreditablehnung führen.

Die Baufinanzierung bei der Bank beantragen

Um eine Baufinanzierung bei der Bank beantragen zu können, werden verschiedene Unterlagen benötigt. Dies ist zum einen eine Selbstauskunft. Sie gibt an, wie hoch das Einkommen des Antragstellers und seiner Familie ist, welche monatlichen Ausgaben zu Buche schlagen und ob und in welchem Umfang weitere Kredite bestehen. Damit hat die Bank sofort einen Überblick, ob der Abschluss einer Baufinanzierung überhaupt in Frage kommt. Um alle Daten zu belegen, werden anschließend weitere Unterlagen benötigt. Für den Beleg des Einkommens etwa müssen Lohn- und Gehaltsabrechnungen eingereicht werden, für den Nachweis von Krediten werden die Kreditverträge benötigt. Oft werden zusätzlich Kontoauszüge oder Steuerbescheide verlangt, wenn die Einkommensdaten nicht anderweitig nachgewiesen werden können. Die Bank informiert sich im Rahmen einer Baufinanzierung aber nicht nur über den Kunden selbst, sondern auch über das zu finanzierende Objekt. Daher werden neben einer Flurkarte und eines Lageplans auch das Grundbuch von bestehenden Immobilien bzw. Grundstücken, Grundrisszeichnungen oder Architektenpläne benötigt. Soll das Haus später vermietet werden, sind zusätzlich Mietverträge einzureichen. Viele Banken bieten ihren Kunden aktuelle Listen über die einzureichenden Unterlagen, die dann bequem abgearbeitet werden können.

Diese Unterlagen werden für die Bonitätsbeurteilung benötigt:
– Lohn- und Gehaltsbescheide
– Einkommenssteuerbescheid
– Kontoauszüge
– Kopien von Krediten bzw. Guthaben (Eigenkapital)

Diese Unterlagen werden für die Objektbeurteilung benötigt:
– Flurkarte und Lageplan
– Grundbuchauszug
– Objektzeichnungen und Grundrisszeichnungen
– Fotos bei vorhandenen Gebäuden
– Mietverträge bei vermieteten Objekten

Die Absicherung einer Baufinanzierung

Auch wenn die Banken bei der Beantragung einer Baufinanzierung darauf achten, dass diese mit den monatlichen Einkommen finanziert werden kann, wird wohl kaum ein Institut darauf verzichten, eine Absicherung zu vereinbaren. Bei Baufinanzierungen wird hier in der Regel eine Grundschuld genutzt. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und erlaubt der Bank, bei einer möglichen Insolvenz des Schuldners das Objekt zu verkaufen. Eine solche Zwangsversteigerung wird natürlich nur dann angeordnet, wenn keine anderweite Finanzierung mehr möglich ist. Für die Banken ist eine Grundschuld eine attraktive Sicherheit, denn sie sorgt dafür, dass der Kredit auch bei einer Insolvenz nicht ausfallen muss. Dies sorgt für eine Erhöhung der Bonität und damit auch für günstigere Zinssätze. Aus diesem Grund sind Baufinanzierungskonditionen auch deutlich günstiger als etwa Ratenkredite für das Auto oder die neue Couch, denn diese Kredite werden nicht abgesichert. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt über einem Notar direkt beim Grundbuchamt. Kunden müssen die Eintragung selbst vornehmen lassen. Wurde der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig getilgt, kann die Grundschuld natürlich auch wieder gelöscht werden.

Die Einholung verschiedener Angebote zur Baufinanzierung

Auch wenn mittlerweile fast alle Banken eine bonitätsabhängige Kreditvergabe eingeführt haben, sind die Kriterien nicht überall einheitlich. Jedes Institut hat die Möglichkeit, die Bonitäts- und Scoringrichtwerte individuell festzulegen und damit ihren Kunden anzupassen. Auch wenn also eine Bank die Kreditvergabe abgelehnt oder nur zu hohen Zinsen genehmigt hat, kann es sich lohnen, ein Vergleichsangebot erstellen zu lassen. Mitunter kann es auch sinnvoll sein, mit der Bank in Verhandlung zu treten. Viele Kreditinstitute sind derzeit auf Einnahmen und Kunden angewiesen. Oftmals kommt man Antragstellern sogar entgegen, wenn diese damit drohen, zu einer anderen Bank zu gehen. Schließlich kann der Kunde so gehalten und eventuell weitere Geschäfte abgeschlossen werden.

Den besten Kreditvermittler für die Baufinanzierung finden

[caption id="attachment_542" align="alignleft" width="300"](c) Jürgen Fälchle - Fotolia (c) Jürgen Fälchle – Fotolia[/caption]

Wie bereits erwähnt, sind viele Banken und auch Kreditanbieter auf ihre eigenen Produkte angewiesen und können damit nur schwer einen objektiven Vergleich durchführen. Hinzu kommt, dass so genannte Allfinanzberater nicht nur Baufinanzierungen, sondern vielfach auch andere Bankprodukte und Versicherungen verkaufen wollen, die vielleicht gar nicht benötigt werden. Aus diesem Grund sind unabhängige Kreditvermittler für die Baufinanzierung besser geeignet. Von ihnen gibt es in Deutschland allerdings mehrere tausend. Bei kleineren, regionalen Anbietern finden sie häufig Spezialisten, die sie individuell beraten, oft aber nicht auf alle Angebote am Markt zugreifen können. Größere, überregional tätige Vermittler oder auch Vermittler im Internet hingegen können vielfach die gesamte Bandbreite abfragen und Kunden somit einen wirklichen Vergleich liefern. So finanzieren Kunden wirklich günstig und können ihre Baufinanzierungsträume in die Tat umsetzen.

Darauf sollten Kunden bei der Wahl ihres Kreditvermittlers achten:
– Langjährige Spezialisierung auf Baufinanzierung
– Vergleich zahlreiche Banken und Konditionen
– Angebot unterschiedlicher Darlehen und Zinsbindungsfristen
– Kein unnötiger Verkauf zusätzlicher Bankprodukte und Versicherungen

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