Risiken bei Immobilienanlagen wachsen

Niedrige Zinsen und die Angst vor einer Inflation haben dafür gesorgt, dass Anleger zunehmend auf Immobilien setzen, auch weil diese als wertbeständig gelten. Erträge werden hierbei durch Mieteinnahmen erzielt, wobei steigende Mieten höhere Renditen versprechen. Obwohl Immobilien durchaus interessante Investments sein können, ist Vorsicht geboten. Vor allem steigende Häuserpreise, aber auch Baumängel oder eine unzureichende Vermietung können die Geldanlage negativ beeinflussen.

Immobilien als Geldanlage

#106069825 – fotolia.com – alphaspirit

Deutsche Anleger setzen gern auf Immobilien. Nicht umsonst gelten diese, insbesondere in Krisenzeiten, häufig als „Betongold“. Vor allem die Tatsache, dass die Preisentwicklung bei Immobilien der Preisentwicklung im Lande folgt, gilt als positiv. So ist es möglich, selbst in Zeiten hoher Inflationswerte das vorhandene Vermögen zu erhalten und zu sichern. Bei der Immobilie als Geldanlage gibt es jedoch zwei elementare Unterschiede:

Die selbstgenutzte Immobilie
Wird ein Haus von den Inhabern selbst genutzt, fließt das vorhandene Vermögen in die eigenen vier Wände. Der große Vorteil hierbei ist, dass Mietzahlungen eingespart werden können, sobald der Kredit für die Immobilie abgezahlt wurde. Deshalb werden Immobilien auch sehr gerne für die Altersvorsorge genutzt. Wenn das Haus gleichzeitig noch an Wert gewinnt, ist der Effekt doppelt positiv.

Die vermietete Immobilie
Wird eine Immobilie mit dem Zweck der Vermietung erworben, ist die Rendite abhängig vom Kaufpreis und der erzielbaren Miete. Wichtig ist in diesem Zusammenhang vor allem die Lage des Objektes, denn hiervon ist die Vermietbarkeit abhängig.

Wird die Immobilie selbst genutzt, ist die Rendite beim Hauskauf meist zweitrangig, denn oberstes Ziel ist es, ein Zuhause für die eigene Familie zu finden und in Ruhe leben zu können. Steht hingegen die Rendite im Vordergrund, müssen Lage, Kaufpreis und Vermietbarkeit unbedingt passen.

Die Auswahl der richtigen Immobilie für die Geldanlage

Wird eine Immobilie ausschließlich als Geldanlage gesucht, müssen Käufer einige wichtige Dinge beachten. Neben der Substanz und dem Zustand des Hauses ist die Lage ein entscheidendes Kriterium. Haben Objekte in städtischen Lagen in den vergangenen Jahren enorm an Wert gewinnen konnten, mussten Immobilienbesitzer im ländlichen Raum oft Preisabschläge hinnehmen. Hintergrund ist die Tatsache, dass es vor allem junge Leute häufig in die Stadt zieht, da hier die Arbeitsmarktsituation deutlich positiver ist. Auch die Infrastruktur wie Freizeiteinrichtungen, Schulen und der öffentliche Nahverkehr muss beachtet werden.

Hierauf sollte beim Immobilienkauf geachtet werden:

• Preis des Objektes
• Bausubstanz und baulicher Zustand der Immobilie
• Lage des Hauses (Stadtgebiet, Stadtrand, dörfliche Lage)
• Vermietbarkeit

Letztlich ist es natürlich auch wichtig, sich vor dem Kauf des Objektes mit der eventuellen Vermietbarkeit auseinanderzusetzen. Käufer sollten sich dabei unter anderem folgende Fragen stellen:

• Wie ist die Nachfrage nach Wohnraum?
• Werden eher größere oder kleinere Wohnungen benötigt?
• Welche Preise werden dafür bezahlt?

Nur wenn diese Fragen geklärt sind, kann ein Plan aufgestellt werden, wie die eigenen Renditeziele erreicht werden können.

Niedrige Zinsen aber hohe Preise

Aktuell sprechen vor allem die niedrigen Zinsen für einen Immobilienerwerb. Die geringen Kosten können dann den Mieteinnahmen gegenübergestellt werden, was die Rendite steigen lässt. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass eine Finanzierung gewählt wird, bei der die Zinsen langfristig gesichert werden können. Zinsbindungsfristen von 15 oder gar 20 Jahren sind hierbei ideal. Würde die Zinsbindung kürzer vereinbart, gehen Kreditnehmer das Risiko ein, dass die Konditionen steigen und somit auch höhere Kosten zu tragen sind.

Darauf sollte bei der Finanzierung geachtet werden:

• Zinsen langfristig sichern
• garantierte monatliche Raten bieten Sicherheit
• Ratenhöher sollte an den Mieteinnahmen orientiert werden

Um die Finanzierung langfristig zu sichern, sollten Kreditnehmer zudem sichere und feste Raten vereinbaren. Diese sollten zudem maximal in Höhe der Mieteinnahmen liegen, um den Einsatz eigenen Vermögens zu vermeiden.

Immobilienfonds als Alternative

Da der Kauf einer Immobilie durchaus viele Risiken aufweist, könnten Immobilienfonds die Alternative sein. Dabei erwerben viele Anleger gleichzeitig ein Objekt und teilen sich schließlich die Mieteinnahmen. Um die Auswahl der Immobilie sowie um die Verwaltung kümmert sich der Fonds, was insbesondere für Anleger ohne größere Vermietererfahrung positiv ist. Bei der Wahl eines Immobilienfonds sollten allerdings die zwei unterschiedlichen Formen beachtet werden:

Offener Immobilienfonds
Zum Fondsvermögen gehören mehrere Objekte, oft in unterschiedlichen Ländern. Dies garantiert gleichmäßige Erträge und reduziert das Risiko bei eventuellen Leerständen. Welche Objekte im Einzelnen im Fonds enthalten sind, erfahren Anleger jedoch nicht. Sowohl der Kauf wie auch der Verkauf von Fondsanteilen ist über die Börse jederzeit möglich, sodass Anlagen bei Bedarf über ihr Geld verfügen können.

Geschlossene Immobilienfonds
Bei geschlossenen Fonds wird lediglich in ein einziges Objekt investiert. Anleger können so gezielt ihr Investment aussuchen. Die Renditeaussichten sind deutlich positiver, die Risiken jedoch höher. Sollte die Immobilie nicht die gewünschten Erträge erzielen, sind Verluste bis hin zum Totalverlust möglich. Zudem müssen teils lange Anlagezeiträume von 10-15 Jahre beachtet werden.

Immobilienfonds sind für Anleger, die in dieses Segment investieren wollen, durchaus eine Alternative. Zumal diese Fonds zumeist nicht in Wohnimmobilien, sondern vor allem in Bürogebäude und Einkaufszentren mit guter Perspektive investieren. Vor allem geschlossene Fonds sind dabei sehr interessant, auch wenn der Anlagezeitraum vergleichsweise langfristig ist. Hier ist es möglich, gezielt in ein bestimmtes Objekt wie ein Alten- oder Pflegeheim zu investieren und Erträge hieraus zu erzielen. Welche Fonds für die eigenen Bedürfnisse passend sind, kann online oder mit Hilfe von Bankberatern herausgefunden werden.