Gründe die eine Mietminderung rechtfertigen

Wer zur Miete wohnt, hat es manchmal nicht einfach. Mehrfache Aufforderungen, in Bezug auf Schäden in der Wohnung oder am Haus, werden vom Vermieter ignoriert. Allerdings haben Mieter per Gesetz die Möglichkeit, eine Mietminderung vorzunehmen, wenn es sich um tatsächliche und schwerwiegende Mängel handelt.

Es kommt auch auf die richtige Vorgehensweise an, damit der Vermieter zum Handeln gezwungen wird. Gründe sind zudem nicht nur undichte Fenster oder Schimmel im Badezimmer, auch Ruhestörungen oder Mängel bei den Installationen gehören dazu.

Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen

Ein Eigentümer kann keine hundertprozentige Miete verlangen, wenn die Räume nicht zu einhundert Prozent in Ordnung sind. Boiler, Heizung und Aufzugsanlagen haben einwandfrei zu funktionieren. In der Wohnung dürfen sich keine Mängel feststellen lassen, heißt: Schimmel darf sich nicht bilden und auch bei einer permanenten Ruhestörung hört der Spaß auf.

Die Lebensqualität des Mieters muss gewährleistet sein, ansonsten darf der Mieter, seine Mietzahlungen kürzen. Wer sich jetzt denkt, die Miete ganz ausstehen zu lassen irrt, denn es ist genauestens vorgeschrieben um wie viel Prozent der monatlichen Zahlung einbehalten werden darf. Nur Teile der Miete darf der Mieter zurückhalten und auch nur dann, wenn der Vermieter im Vorfeld auf Mängel hingewiesen wurde. Bereinigt er diese in einem bestimmten Zeitraum nicht, wird eine Mietminderung nötig.

Orientierungshilfe ist die Bruttomiete

Als Orientierung dient in jedem Fall die Bruttomiete, also die Miete inklusive sämtlicher Betriebskosten. Bestätigt wurde dies auch mehrfach durch den Bundesgerichtshof. Bei einer Mietminderung ist jedoch Vorsicht angesagt, denn kleinere Übel wie beispielweise ein Wasserfleck mit den Ausmaßen von nur wenigen Zentimetern reichen nicht aus.

Zudem spielt ein wichtiger Aspekt die wohl größte Rolle, denn der Mieter darf den Schaden nicht selber versursacht haben. Es gibt aber beispielhafte Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen. Beispiele sind:

  • Baumängel: hierbei gibt es eine längere Liste, welche Schäden sichtbar oder fühlbar sein müssen. Handelt es sich um feuchte Wände, Schimmel in den Ecken oder eine abbröckelnde Hausfassade, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Der erste Ansprechpartner ist allerdings der Vermieter, wird er zur Beseitigung aufgefordert, muss dieser in einer angemessenen Frist handeln. Wird dieses unterlassen, kann eine Mietminderung von bis zu 80 Prozent Hierbei gilt: ein undichtes Fenster ist kein schwerwiegender Fall, eine durchnässte Wohnungsdecke allerdings schon.
  • Lärmbelästigung: der wohl häufigste Grund für eine Mietminderung ist Lärmbelästigung. Das kann die Baustelle gegenüber sein oder tobende Kinder im Treppenhaus. Mieter sollten über einen geeigneten Zeitraum ein Lärmprotokoll anfertigen und dieses dem Vermieter vorlegen. Er muss sich darum bemühen, das Übel abzustellen, ansonsten droht ihm eine Minderung von bis zu 35 Prozent. Allerdings stellt Kinderlärm laut der Gerichte immer eine Ausnahme dar, denn fast jedes Gericht fällte Urteile, dass diese Art von Lärm geduldet werden muss.
  • Defekter Aufzug: weitere Gründe für die Einbehaltung einer Teilmiete sind ein fehlender Briefkasten, zu groß berechnete Wohnfläche oder ein Ausfall der Heizungsanlage. Auch hier liegen Gründe für eine Mietminderung vor.

Darauf sollten Mieter achten

Bevor jedoch eine Mietminderung veranlasst wird, muss im Vorfeld der Vermieter informiert werden. Am besten ist eine Dokumentation der Mängel anzufertigen und den Vermieter eine entsprechende Frist für die Beseitigung zusetzen. Kommt er dieser Frist nicht nach, ist eine Mietminderung in angemessener Höhe möglich.

Mieter, die sich nicht schlüssig sind, ob sie Geld einbehalten dürfen, sollten sich an den örtlichen Mieterbund wenden. Hier sind die nötigen Informationen zu erhalten, damit die Minderung auch gerechtfertigt ist.

Musterbriefe und weitere Details um eine Mietminderung zu begründen sind online erhältlich. Grundsätzlich hängt es davon ab, wie stark das Leben in einer Wohnung mit Mängeln eingeschränkt wird. Allerdings stellt sich die Frage, was zumutbar ist und was nicht, denn in vielen Dingen sind Mieter und Vermieter anderer Auffassung darüber.

Wie soll ein Vermieter reagieren?

Der Blick auf den aktuellen Kontoauszug beweist es, ein Mieter hat zehn oder sogar zwanzig Prozent der Miete einbehalten. Es gibt Vermieter, die verunsichert auf so etwas reagieren. Was müssen sie hinnehmen und was können sie unternehmen?

In der Regel beschäftigen sich Vermieter erst dann mit dem Thema Mietminderung, wenn weniger Miete gezahlt wird, als im Mietvertrag vereinbart wurde. Das Gesetz sieht jedoch vor, dass Mieter Geld einbehalten dürfen, wenn Mängel in einer Wohnung zu erkennen sind.

Da die heutige Rechtslage nicht immer ganz eindeutig ist, muss ein Vermieter nicht jede Mietminderung dulden. Das ist der Grund, warum sich Gerichte immer mehr mit diesem Thema herumschlagen müssen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch § 536 steht einem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ersichtliche Mängel bestehen und das Wohnen erheblich eingeschränkt ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter haftbar ist oder eher nicht. Es gibt sogar Fälle, wo er keinen Einfluss hat, zum Beispiel bei Baulärm in der direkten Nachbarschaft.

Typische Fälle für eine Mietminderung sind:

  • Lärmbelästigung durch Nachbarn oder einer Baustelle
  • Ausfall der Heizung in den Wintermonaten
  • feuchte Stellen oder Schimmelschäden
  • Geruchsbelästigung durch einen Imbiss in unmittelbarer Nachbarschaft

Hinweis:

Eine Mietminderung ist möglich, solange ein Mangel durch einen Vermieter nicht beseitigt wurde. Ist die Minderung rechtmäßig, muss der Mieter sie nicht erstatten, auch wenn die Mängel behoben wurden. Eine Mietminderung ist ein Druckmittel gegenüber einem Vermieter, um Mängel schnell zu beseitigen.

Was kann ein Vermieter aber tun, wenn ein Mieter seiner Mietzahlung nicht in vollem Umfang nachkommt? Voraussetzung für eine Minderung ist immer, ob der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Dazu zählen nicht, ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht richtig schließende Zimmertür. Es gibt jedoch noch weitere Gründe, wo der Vermieter eine Mietminderung nicht anerkennen muss:

  • Der Mieter selbst hat durch unsachgemäßen Gebrauch den Schaden selber verursacht. Beispiel: Schimmelbefall, der durch mangelhaftes Lüften entstanden ist.
  • War der Mangel bei Unterschrift des Mietvertrages bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen.
  • In den ersten drei Monaten nach einer energetischen Sanierung sind Mietminderungen ausgeschlossen.

Achtung:

Die Drei- Monats- Sperre bei einer energetischen Modernisierung gilt ab dem Tag des Baubeginns. Werden Arbeiten unterbrochen, läuft die Frist jedoch weiter. Sollte die Wohnung wegen der Modernisierung nicht bewohnbar sein, muss der Mieter auch keine Miete zahlen.

Ein Vermieter sollte stets überprüfen, ob die Mietminderung korrekt berechnet wurde. Einfach so um einen bestimmten Betrag kürzen ist nicht erlaubt. Auch muss der Schaden im Vorfeld gemeldet worden sein, damit der Vermieter die Chance zur Beseitigung hat. Protokolle der Mieter helfen immer, damit es für einen Vermieter nachzuvollziehen ist.

Ist die Mietminderung gerechtfertigt?

Vermieter haben nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, das gilt insbesondere bei Instandhaltungen der Wohnungen. Bei Mängeln sollte ein Vermieter so schnell wie möglich, einen Handwerker zwecks Behebung beauftragen.

Ist ein Vermieter nicht verantwortlicher oder sogar nicht involviert, beispielsweise bei Baulärm in der Nachbarschaft, kann er nichts gegen die Mietminderung unternehmen. Er muss eine Minderung hinnehmen und zwar solange, wie die Situation andauert.

Wenn eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist

Ist eine Minderung nicht gerechtfertigt, hat der Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten. Als erster Schritt ist anzuraten, der Minderung schriftlich zu wiedersprechen. Hierzu zählen unter anderem Bagatellschäden oder, wenn es sich um einen schon bekannten Schaden handelt.

Der Vermieter hat die Möglichkeit, die entsprechende Summe innerhalb einer bestimmten Frist nachzufordern und kann eine mögliche Klage ankündigen. Sollte dieser Versuch erfolglos bleiben, bleibt der Weg zum Gericht.

Allerdings sollte vorher ein Anwalt konsultiert werden, denn der Mieter muss beweisen, dass der Schaden besteht und auch angezeigt wurde. Der Vermieter müsste dann entsprechend widerlegen.

Wie hoch kann eine Mietminderung ausfallen?

Diese Frage stellen sich häufig betroffene Mieter, denn im Gesetz ist lediglich von einer „angemessenen Höhe“ die Rede. Häufig ist das auch der Grund, warum so viele Mietminderungs- Streitigkeiten vor deutschen Gerichten landen.

Kriterien, die eine Rolle spielen

Hierbei geht es um die Frage nach der Schwere der Beeinträchtigung. Natürlich sind ausgedehnte Feuchtigkeitsschäden schwerwiegender, als beispielsweise Kinderlärm in der Wohnung ein Stockwerk darüber. Ein Aspekt ist zudem, um welche Größe und welchem Standard es sich bei dem Wohnraum handelt? Für ein Luxusobjekt gelten andere Maßstäbe, wie bei einer Durchschnittswohnung.

Die Lage spielt ebenfalls eine Rolle, denn liegt die Wohnung in einem Kneipenviertel, hat der Mieter das vor dem Einzug festgestellt. Bei einem reinen Wohngebiet wird ein Richter anders entscheiden. Ein weiterer Punkt betrifft die Heizungsanlage, denn fällt diese nicht im Sommer, sondern im tiefsten Winter aus, wird der Richter andere Maßstäbe setzen.

Tipp:

Mieter haben die Chance, sogenannte Mietminderungstabellen im Internet einzusehen. Diese sind in der Vielzahl durch etliche Gerichtsentscheide belegt. Sie haben jedoch keinen verbindlichen Charakter.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Der deutsche Mieterbund berichtet, rund 20 Prozent der Rechtsberatungen drehen sich um Mietminderungen. Wann jedoch liegt ein Mangel in einer Wohnung vor? Gründe für eine Minderung der Miete liegen dann vor, wenn sich Räumlichkeiten nicht in dem Zustand befinden, die der Mietvertrag vorsieht.

Alle Räume egal, ob Zimmer innerhalb einer Wohnung, Treppenhaus, Flure, Kellerräume oder einem Speicher müssen sich in einem vertragsmäßig zugesagten Zustand befinden. Technische Anlagen wie Heizung, Fahrstuhl oder Boiler müssen funktionieren.

Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob einen Vermieter die Schuld an einem Schaden trifft oder nicht. Wichtig ist, ein Mangel muss auch wirklich vorliegen. Treten Schäden oder Mängel auf, muss ein Mieter seinen Vermieter unverzüglich Bericht erstatten und den Schaden melden. Am besten in schriftlicher Form (Einschreiben mit Rückschein), sodass ein Nachweis besteht.

Die Miete darf allerdings nur für den Zeitraum gemindert werden, in der ein Mangel tatsächlich vorlag. Da Lärmbelästigungen einer der Grundursachen für Mietminderungen darstellen, kommt es hierbei immer auf den Einzelfall an. Bei einer Einweihungsfeier, die etwas lauter ausfällt, hat ein Mieter kaum einen Spielraum eine Mietminderung durchzusetzen.

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