Nebenkostenabrechnung – Sicherheit für Mieter und Vermieter

Bald ist es wieder soweit, denn zum Ende eines jeden Jahres finden sich bei Mietern die Nebenkostenabrechnungen im Briefkasten. In der Regel sin diese auch vollkommen ordnungsgemäß abgerechnet, aber zeitweise gibt es genügend Gründe für ein Ärgernis. Häuser und Wohnungen kosten jedoch im Unterhalt einiges und Vermieter dürfen bestimmte Ausgaben auf ihre Mieter umlegen. Natürlich gibt es auch in dieser Sparte „schwarze Schafe“, das ist jedoch die Ausnahme. Für Mieter gibt es zudem die Möglichkeit, die Kosten die von ihnen erwartet werden, in der Betriebskostenverordnung (§ 1bis 2 BetrKV) einzusehen.

Nebenkosten sind umlagefähig

Nebenkosten sind von einem Mieter nur dann zu zahlen, wenn dieses Kriterium im Vorfeld vertraglich geregelt wurde. Es muss also im Mietvertrag festgehalten sein, welche Nebenkosten generell zu zahlen sind. Der Vermieter muss nicht über sämtliche Kosten Rechenschaft ablegen, mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind alle gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend erwähnt.

Nebenkostenabrechnung für Vermieter
11 Bewertungen
Nebenkostenabrechnung für Vermieter
  • 206 Seiten - 01.11.2008 (Veröffentlichungsdatum) - Haufe, Rudolf (Herausgeber)

Das sollten Mieter über Nebenkosten wissen

Fehler in einer Nebenkostenabrechnung bedeuten häufig Streit zwischen Vermieter und Mieter. Fehler sind sogar dafür verantwortlich, dass ein Vermieter seine Ansprüche ganz verliert und Forderungen einer Rückzahlung unwirksam sind. Um Rechtssicherheit zu gewährleisten gibt es für beide Seiten einiges zu beachten.

Gerade für einen Vermieter spielt die Rechtssicherheit eine tragende Rolle.  Mieter hingegen haben die Möglichkeit ihre Nebenkostenabrechnung von einem Fachmann überprüfen zu lassen. Das wohl wichtigste Kriterium ist, die Nebenkostenabrechnung muss bis spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes einem Mieter vorliegen. Als Beispiel: die Betriebskostenabrechnung gilt für einen Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 und muss einem Mieter spätestens bis zum 31. Dezember vorliegen.

Kommt eine Nebenkostenabrechnung zu einem späteren Zeitpunkt beim Mieter an, muss dieser sie nicht mehr begleichen. Ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits verzogen, wird er jedoch nicht von seiner Zahlungsverpflichtung befreit. Ein Vermieter wiederum ist nicht dazu verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu einem früheren Zeitpunkt zu erstellen.

Wichtigstes Kriterium: Nebenkostenabrechnungen müssen vollständig sein

In einer Nebenkostenabrechnung müssen sämtliche Gesamtkosten aufgeführt und zusammengestellt sein. Der Vermieter steht in der Pflicht, erläuternde Angaben zu machen, diese sind einem sogenannten Verteilerschlüssel zugrunde gelegt.

Zudem müssen Vorauszahlungen seitens des Mieters in  Abzug gebracht werden. Vermieter sollten, um Missverständnisse im Vorfeld zu vermeiden, eine Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar für den Mieter gestalten.

Betriebskosten werden als Nebenkosten bezeichnet, hierbei handelt es sich um Kosten, die neben der normalen Mietzahlung anfallen. Nebenkosten können entweder pauschal oder als Vorauszahlung von einem Mieter geleistet werden. Nicht sämtliche Nebenkosten dürfen von einem Vermieter auf seinen Mieter umgelegt werden. Klare Vorgaben sind der Betriebskostenverordnung zu entnehmen.

Diese Posten dürfen in einer Nebenkostenabrechnung auftauchen

Umlagefähig sind Grundsteuern, die zu Lasten des Grundstücks fällig waren. Eine Zahlungsaufforderung von der zuständigen Gemeinde, geht bei einem Vermieter in der Regel einmal pro Jahr ein. Doch beinahe jeder Eigentümer zahlt einen anderen Betrag, selbst in einer Straße können andere Ansprüche geltend gemacht werden. Gründe hierfür liegen in den komplizierten Einheitswerten und den regional unterschiedlichen Hebesätzen.

Es dürfen jedoch nicht sämtliche Nebenkosten auf einen Mieter umgelegt werden, sondern nur diese die im Mietvertrag, als sogenannte Betriebskosten aufgeführt wurden. Welche das im Einzelnen sind, ist wie schon erwähnt, in der Betriebskostenverordnung genau festgelegt.

Wachsam müssen Mieter auf jeden Fall sein, denn trotz der klaren gesetzlichen Regelung, tauchen in einigen Betriebskostenabrechnungen auch immer wieder einmal nicht umlagefähige Posten auf, die Mieter nicht tragen müssen.

Grundsteuer, die wichtigsten Fakten:

  • Die Grundsteuer wird einmal pro Jahr von der entsprechenden Gemeinde erhoben. Fällig wird der Betrag zu je einem Viertel des Jahresbeitrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und am 15. November.
  • Eigentümer eines entweder bebauten oder unbebauten Grundstückes müssen diese Steuer entrichten.
  • Vermieter dürfen die Grundsteuer in eine Nebenkostenabrechnung einfließen lassen, denn diese ist umlagefähig.

Betriebskosten für Fahrstühle

Durch den Betrieb eines Fahrstuhls entstehen einem Vermieter Kosten, die auf der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden dürfen. Hierunter fallen Kosten für Betriebsstrom, einer eventuellen Überwachungskamera und die Reinigungsmaßnahmen. Hinzu kommen die Kosten einer fälligen Betriebsprüfung, die in der Regel alle 2 Jahre zu erfolgen hat.

Zu bedenken ist für Mieter, dass diejenigen, die in einem hohen Haus wohnen, natürlich mit Mehrkosten zu rechnen haben, als andere, die in einem weniger hohen Gebäude ihre Wohnungen haben. Zahlen müssen im Übrigen auch Mieter, die im Erdgeschoss wohnen und den Fahrstuhl nicht nutzen. Reparaturkosten zählen nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht in einer Nebenkostenabrechnung auftauchen.

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Umlagefähig sind ebenfalls Müllbeseitigungskosten, dazu gehören die Kosten für die Müllentsorgung und Betriebskosten für einen eventuellen Müllschlucker. Ebenso ist in diesen Nebenkosten auch eine Sperrmüllentsorgung vorgesehen, auch wenn diese nur einmal pro Jahr erfolgen sollte.

Laut Betriebsspiegel für Deutschland haben Mieter mit einem Durchschnittswert von circa 18 Cent im Monat zu rechnen. Zu den Müllentsorgungskosten kommen Kosten für die Straßenreinigung. Auch hierbei handelt es sich um umlagefähige Nebenkosten, die einen Räum – und Streudienst in den Wintermonaten einschließt. Anders gestaltet es sich, wenn im Mietvertrag festgelegt wurde, dass die  Mieterden Räumdienst übernehmen Mieter selber für eine Räumung von Schnee und Eis sorgen m Ein Mieter den Räumdienst übernehmen, ein Winterdienst darf dann nicht in die Nebenkosten einfließen, allerdings muss der Vermieter dann für die entsprechenden Geräte und Streumittel sorgen.

Gebäudereinigung

Eine Nebenkostenabrechnung darf unter anderem auch Kosten für die Gebäudereinigung beinhalten. Zur Säuberung gehören sämtliche genutzte Gebäudeteile wie, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume. Waschküchen, Aufzüge und Zugänge. Mieter müssen sich jedoch nicht an den Kosten einer  Reinigung beteiligen, die von eventuellen Bauarbeiten im Haus stammen.

Kommt es hingegen zu häufigen Verschmutzungen und damit einhergehenden Kosten, die beispielsweise nach Graffiti – Schmierereien entstehen, sind diese umlagefähig und vom Mieter mitzutragen. Der Durchschnitt dieser Kosten beläuft sich laut Betriebskostenspiegel auf etwa 16 Cent pro Quadratmeter im Monat.

Ungezieferbeseitigung

Glücklicherweise gibt es Ungeziefer in nur einigen Mietshäusern und mit Ratten, Mäusen, Ameisen und Co. müssen nur wenige Mieter rechnen. Kommt es jedoch doch zu einem Befall, fallen Kosten zur Beseitigung an. Im Allgemeinen gilt, dass der Mieter, der die Schuld daran trägt, allein auf diesen Kosten sitzenbleibt. Unterlässt ein Mieter dieses, kann sich der Vermieter die Ausgaben vom entsprechenden Mieter in Form einer Schadenersatzforderung  zurückholen.

Garten – und Rasenpflege

Wurde vom Vermieter ein Gärtner engagiert, um eine Garten – und/oder Rasenpflege zu betreiben, sind auch diese Ausgaben auf die Mieter umzulegen. Im Einzelnen gehören hierzu:

  • Pflege gärtnerisch angelegter Flächen
  • Erneuerung von Pflanzen
  • Erneuerung von Sand
  • Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten
  • Rasenpflegemaßnahmen

Auch wenn Mieter kein Nutzungsrecht genießen, schließt dieses die entsprechenden Kosten in einer Nebenkostenabrechnung nicht aus. Für eine Garten – und Rasenpflege müssen Mieter in Deutschland nach dem Betriebskostenspiegel rund 10 Cent im Monat zahlen.

Reparatur – und Instandhaltungskosten, sowie Kosten für die Verwaltung

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen dienen dazu, ein Gebäude so gut wie irgend möglich zu erhalten. Alterung, Abnutzung und Witterungseinflüsse hinterlassen ihre Spuren, die durch bauliche Maßnahmen ordnungsgemäß durch einen Vermieter beseitigt werden müssen.

Allerdings dürfen diese Kosten nicht vollständig auf einer Nebenkostenabrechnung auftauchen. Genauso verhält es sich bei den Verwaltungskosten, die nur durch einen eventuellen Pauschalbetrag darin auftauchen dürfen.

Nicht umlegbar sind erforderliche Verwaltungskosten, hierzu gehören unter anderem:

  • Kosten für Arbeitskräfte
  • Einrichtungen der Verwaltung
  • Kosten einer Aufsicht
  • Kosten für eine Geschäftsführung
  • Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen

Eine vollständige Umlage für die einer Verwaltung anfallenden Kosten auf einen Mieter ist unzulässig! Allerdings kann unter bestimmten Voraussetzungen ein regelmäßiger und gleichbleibender Betrag in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, wenn dieser im Vorfeld von beiden Parteien vereinbart wurde.

Nicht zur Umlage gehören jedoch:

  • Bankgebühren
  • Portogebühren (für einen Versand der Nebenkostenabrechnungen)
  • Telefonkosten

Kosten für einen Waschraum

Häufig finden sich im Keller eines Mehrfamilienhauses Waschräume, die mit allem notwendigen ausgestatte sind. Hierzu gehören in der Regel, Waschmaschinen, Wäschetrockner oder sogar eine Wäschemangel. Die Geräte dürfen von sämtlichen Mietern genutzt werden und diese Kosten sind ebenfalls auf die Mieter umzulegen. Im Einzelnen sind dieses: Kosten für Wartungen, Reinigungskosten und Stromzufuhr.

Es spielt keine Rolle, ob ein Mieter diese Gerätschaften regelmäßig nutzt oder er seine eigenen Maschinen in der Wohnung besitzt, diese Kosten sind umlagefähig. Experten empfehlen seit einigen Jahren, dass Vermieter diese Räume mit münzbetriebenen Geräten ausstatten, denn ein Vermieter darf sich an einem Münzbetrieb nicht bereichern, sondern muss die Einnahmen lediglich für den Betrieb der Geräte verwenden.

Weitere Nebenkosten die Mieter zu entrichten haben sind:

  • Beleuchtungskosten für Treppenhaus, Keller, Dachboden, Waschküche, Fahrradraum. Nicht enthalten sind Kosten für das Austauschen von Leuchtmitteln, wie Glühbirnen oder Leuchtstoffröhren.
  • Kosten für Entwässerung, außer Reparaturkosten für verstopfte Abflüsse, Kanalanschlussgebühren.
  • Versicherungsbeiträge für gebäudebezogene Sach – und Haftpflichtversicherung, nicht umlegbar sind Versicherungen gegen Mietausfall, Rechtschutz oder Hausrat.
  • Wasserversorgungskosten
  • Kosten für einen Schornsteinfeger
  • Kosten für Gemeinschaftsantennen und Kabelfernsehen
  • Lohn – und Lohnnebenkosten für einen Hausmeister
  • sonstige Betriebskosten (Kosten für Sauna oder Schwimmbad)

Jeder Mieter sollte stets gewissenhaft seine Nebenkostenabrechnung überprüfen, denn nicht immer sind diese korrekt. Wichtig sind die Angaben die eine solche Abrechnung enthalten muss:

  • Abrechnungszeitraum
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Berücksichtigung bei Vorauszahlungen
  • Rückzahlung oder Nachzahlung

Die Mieter, die zusätzlich kontrollieren möchten, ob ihre Nebenkostenabrechnungen richtig durchgeführt wurden, können darauf bestehen, die Originalbelege beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung einzusehen. Keinen Anspruch haben Mieter allerdings auf Kopien der Abrechnungsbelege, auch dann, wenn ein Mieter diese bezahlen möchte.

Diejenigen, die sich nicht sicher sind, haben unterschiedliche Möglichkeiten. Zum einen ist das der Mieterverein vor Ort, Fachleute beraten und helfen weiter. Wer keinen Mitgliedsbeitrag an einen Mieterverein zahlen möchte, kann einen spezialisierten Rechtsdienstleister aufsuchen. Zum anderen haben Mieter die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Nebenkostenabrechnung 2019: Rechnen Sie Betriebs- und Nebenkosten rechtssicher ab
1 Bewertungen
Nebenkostenabrechnung 2019: Rechnen Sie Betriebs- und Nebenkosten rechtssicher ab
  • 1 Seite - 01.12.2018 (Veröffentlichungsdatum) - Akademische Arbeitsgemeinschaft (Herausgeber)
Mehr zum Thema
Zeitung.de 1996 - 2020 - Impressum & Datenschutz